房地产工程项目目标成本管理作业指引.docx

房地产目标成本管理

作业指引

主责部门:预算部

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目录

TOC\o1-3\h\z\u一、 目的 3

二、 术语定义 3

三、 适用范围 3

四、 职责 3

五、 流程主要审核点 3

六、 工作程序 3

1. 目标成本管理的原则 3

2. 目标成本的形成 4

3. 责任成本管理 4

4. 目标成本的执行 6

5. 目标成本的修订 6

6. 目标成本与动态成本的衔接管理 6

七、 相关流程/指引 7

八、 相关表单/模板 8

目的

提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。

术语定义

目标成本：是初步设计阶段形成的，并在施工图预算基础上进行修正、定型的成本目标值，用来指导施工过程中成本控制的指标与目标。

责任成本：是以项目目标成本为依据，按专业部门及岗位职责所建立的、分工负责控制成本的管理方式，通过确定成本目标值，明确各部门的成本控制责任，以实现在项目开发各阶段严格控制过程成本的目的。

适用范围

适用公司所属各项目的目标成本管理。

职责

部门

主要职责

预算部

组织制订项目目标成本；

组织制订责任部门的成本控制目标并定期进行监督考核；

负责动态成本监控、预警及目标成本调整审核。

责任部门

配合预算部制订项目目标成本、责任成本；

按《目标成本估算表》及《目标成本控制指导书》的要求实施责任成本控制。

流程主要审核点

流程审核事项

发起

部门

时间

要求

审核程序

审批

备案

目标成本突破二级科目5%（含）以下

预算部

预算部经理

分管领导

目标成本突破二级科目5%以上

预算部

预算部经理-分管领导-产品决策委员会

总经理

目标成本突破二级科目3%（含）以下

预算部

预算部经理-分管领导-产品决策委员会

总经理

集团

目标成本突破二级科目3%（含）以下

预算部

预算部经理-分管领导-产品决策委员会-总经理

董事会代表

集团

工作程序

目标成本管理的原则

市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，重点要放在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

目标成本的形成

扩初设计图纸确定并提交预算部后25天内，预算部负责测算项目建造成本。

财务部组织相关部门测算分项费用与指标，最终由预算部汇总完成《项目目标成本》的编制与上报审批工作。

目标成本编制的注意事项

目标成本测算应用公司统一测算表格，见《目标成本测算表》（模板），并体现量价分离的原则。

目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及产品（施工图预算阶段）说明书。

成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工相似工程结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出。施工图预算完成后《项目目标成本》中的工程量，应是按图实际计算的结果。

成本测算表中的单价应根据产品定位、产品标准、图纸要求按工程造价市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。

产品定位和目标成本（概念版）是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本等部门反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”；在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。

《项目目标成本》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，要与楼盘的定位相适应，并提供品牌和图片说明。

责任成本管理

预算部负责对项目建造成本进行测算、下达和监控。

项目责任成本分解表

类别

成本分项

责任部门

具体职责内容

土地获得成本

土地获得价款

前期部

开展针对性的市场研究，确定重点地块，通过分析论证和商务谈判，按照公司的成本和时间要求获得目标土地

开发前期费用

报批报建费

前期部

按照时间节点的要求完成项目的报批报建工作，有效降低报批报建费用

勘察

设计部

有计划性开展勘察工作；通过招投标确定勘察单位；勘察测量费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量

规划设计

设计部

根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限价设计；设计费用的支付与设计质量挂钩；

三通一平

工程管理部/项目部

临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用库存的旧材料，完工后对可利用材料作好回收；

临时设施

工程管理部/项目部

加强临时