粤港澳大湾区住房租赁发展与经验.docxVIP

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粤港澳大湾区住房租赁发展与经验

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一区域宏观环境

粤港澳大湾区与美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区并称为世界四大湾区，涵盖的城市包括香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、肇庆等九个城市，总面积5.65万平方公里。

2019年粤港澳大湾区地区生产总值达到11.60万亿元人民币（见表1），占我国2019年GDP总量的11.71%，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，也是我国建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。全球四大湾区经济概况对比见表2。

表1粤港澳大湾区2019年生产总值数据一览

城市

生产总值（亿元）

环比（%）

面积（平方公里）

深圳

26927.09

6.7

1996.85

香港

25009.76

-1.2

1106.34

广州

23628.6

6.8

7434.4

佛山

10751.02

6.9

3798

东莞

9482.50

7.4

2460

惠州

4177.41

4.2

11346

中山

3101.10

1.2

1784

澳门

4126.86

-4.7

32.8

珠海

3435.89

6.8

1732

江门

3146.64

4.3

9505

肇庆

2248.8

6.3

14891

资料来源：各地方统计局、世界银行。

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表1粤港澳大湾区2019年生产总值数据一览

表2全球四大湾区经济概况对比

湾区

占地面积（万平方公里）

常住人口（万人）

生产总值（万亿美元）

人均生产总值（万美元）

生产总值增速（%）

第三产业比重（%）

主导产业

东京湾区

3.67

4383

1.89

4.24

3.6

82.3

汽车、石化等制造业

纽约湾区

3.45

2370

1.83

7.72

3.5

89.4

金融服务、房地产、医疗保险

旧金山湾区

1.74

768

0.82

10.53

2.7

82.8

科技创新、专业服务

粤港澳大湾区

5.65

6039.11

1.38

2.04

7.9

62.2

科技创新、金融服务、制造业

资料来源：德勤研究、各地方统计局，迈点研究院整理。

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表2全球四大湾区经济概况对比

2019年末粤港澳大湾区常住人口总量超过7000万人，预计到2050年将达到1.2亿～1.4亿人。常住人口最多的城市为广州，2018年常住人口规模达到1490.44万人；其次为深圳，规模达到1302.66万人（见图1）。从常住人口增长速度来看，珠海、深圳、佛山、广州增速较高，2019年常住人口规模同比增长7.1%、3.16%、3.20%和2.69%（见图2）。此外粤港澳大湾区城市平均城镇化率突破85%，其中重点城市如香港、深圳、澳门、佛山、广州城镇化率分别达到100%、100%、100%、95%和86.46%，远高于我国常住人口城镇化率60.60%。

图12018年粤港澳大湾区各城市城镇化率及常住人口

图22018～2019年粤港澳大湾区各城市常住人口数量分布

产业结构不断优化，2018年粤港澳大湾区第三产业生产总值占比达到62.2%，逐渐形成以科技创新、金融服务和制造业为主导的产业结构，经济的快速发展，推动城市城镇化进程不断加速，而腾讯、华为、碧桂园、美的等行业巨头，更释放出巨大的经济能量吸引着众多人才。[1]

2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，将粤港澳大湾区建设规划写入十九大报告和政府工作报告中，区域发展进一步提升到国家发展层面。近年来“一带一路”建设、“中国制造2025”、区域经济协同发展、深化对外开放等系列国家级战略规划享有的红利政策不断叠加，红利的一再释放，也进一步增强了粤港澳大湾区的人才集聚力。

2019年4月，智联招聘发布的《粤港澳大湾区产业发展及人才流动报告》显示粤港澳大湾区（广东9市）总体人才净流入率［人才净流入率=（流入人数-流出人数）/人才总量］为1.39%，人才虹吸效应显著，除江门外其他城市人口净流入率均呈现正值，且人才流入人口占比前两位的深圳和广州，人才流入人口占比达到了40.39%和31.42%。[2]粤港澳大湾区广东9市人才流动情况见图3。

图3粤港澳大湾区广东9市人才流动情况

城市常住人口规模和城镇化率的不断攀升，促使粤港澳大湾区重点城市的住房需求旺盛，然而近年来诸如广州、深圳、香港房价攀升迅速，数据显示，广州、深圳、香港2013～2018年房价涨幅分别达到75%、161%和59%，2018年房价收入比分别达到16.8、36.1和20.9（见表3）。[3]

表32018年粤港澳大湾区核心城市房地产市场比较

广州

深圳

香港

二手房成交均价（元/米2）

32754

5