标杆房地产项目的100个“客户敏感点”.pdfVIP

标杆房地产项目的100个客户敏感点

房地产开发中的“敏感点”是指设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值

、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。敏感点大多体现

为关键细节，需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。

一、园区出入口

1.园区应人车分流，设置与用人行出入口。

2.园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；园区出入口转角有视线遮挡的，

设置反光镜。

二、园区道路

3.小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设

置应清晰，不应有遮挡物。

4.人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）。

5.根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。

6.园区车行道宽度

⑴设计规范：小区路面宽6m-9m；组团路面宽3m-5m；宅间小路面宽不宜小于

2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽；

⑵小区级道路7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m

（满足双车对行）；宅间道路：不宜小于3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于

5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音；

⑶园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m。

7.车行道路面材料

行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等

（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。

8.雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行。

⑴硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排水

系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透

水性等），保证雨天时，道路积水不影响客户通行；

⑵景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；室外

景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高；

⑶室外平台标高应低于建筑室内标高10mm，并按1%-2%坡度设置有组织排水。

9.主要出入口是否设置无障碍设计：园区内主要人行路线（如台阶、门宽、门槛等

影响轮椅通行）及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设

计。

三、地下车库

10.道闸设置

⑴在路面平坡处设置道闸；

⑵双车道，刷卡机设置于中间；

⑶单车道，刷卡机设置于驾驶室方向。

11.地下车库有无积水

⑴建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统；

⑵物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护；

⑶产品使用说明中备注关于车库使用的责任。

另外，根据项目实际情况做好地下车库充电。

12.地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题。

⑴根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顺畅；

⑵与物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作；

⑶地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的，应配套使用防霉腻

子及防霉乳胶漆等材料，且应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝板

、GRP板、PVC板等。

13.地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放（消防箱、人防门、集水井、排水

沟、管道、桥架）。

⑴建筑设计时，地下车库设施设备邻近处尽量不划停车位；如需划分时，停车位大

小须满足国家及地方相关标准要求；

⑵如停车位旁边有设施设备的，销售时应告知客户。

14.大型地下车库是否设置交通标识。

园区交付前根据车库大小及构造设置交通标识，如区位、出入口、行车方向等。

15.地下车库通往单元入口处是否有障碍。

园区交付前检查地下车库通往单元出入口的通畅情况，如有障碍的，设置提醒标

识；障碍处，设置临时移动坡道。

16.地下车库管道支架底部高度能否满足车辆通行。

建筑设计、图纸会审时关注梁底管线等部位的标高；园区交付时，重点关注地下车

库行车区域顶部的最底标高；当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时，

其净高不应低于2.20m。

17.车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦。园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑

车、豪车等特殊车辆的行车需要。车库出入口坡道坡度：

⑴微型车、小型车直线纵坡不大于15%，曲线纵坡不大于12%（曲线坡道坡度以车

道中心线计）；

⑵当坡度大于10%时，坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度不应小

于3.6m，缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度不应小于2.4m，

曲线的半径不应小于20m，缓坡段的中点为坡道原起点或止点；

⑶环形坡道除纵向坡度外，还应于坡道横向设置超高，超高即横向坡度，宜为

2%～6%。

四