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北京市高端别墅市场需求调研分析

最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行

了一次系统的研究和分析，从市场供给，需求等方面对该区域别墅的现状进行了

深入了解。此次，我们就这次高端别墅需求调研的一些根本情况与大家做一次分

享，希望能给各位一些启示。

1需求调研说明

1．1需求调研目的

对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需

求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需

求主体的房地产产品需求特征的研究，主要包括购房区域、面积、价格、园林选

择取向等方面，为本工程的产品设计、市场定位提供指导性建议。

1．1．1解决方法

本报告在需求研究方面，主要通过两个方面来完成，首先通过对现阶段市场

在售的并且和北京别墅物业总体价格分布相同的，高档工程购房客群的描述，以

解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房

人群特征、需求产品特征等问题。其次，通过有购置本工程潜力的人群进行深访，

了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。这

样，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支

持。

1．1．2调研范围

为了更深入的了解同工程类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包

括写字楼、别墅、公寓，并且其价格和北京总体别墅价格分布相似，这9个物业

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分别是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳

程广场、中环世贸。

1．1．3样本确定

为了准确反映调研人群的特征，对于普通访谈局部，我们所统计的人群均为已

经购置或者即将购置的有意向购房群体。对于深访人群，均是资产在600万以

上的，对该工程有兴趣的人群。

1．1．4调研问卷数量

本次需求调研问卷局部共下发普通问卷449份，其发放标准按照别墅物业的

价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访局部我们选取了

30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求

市场作了详尽的分析，以求对本工程的市场定位及后期运作提供较有力的支持。

1．1．5样本有效性说明

本次访问的样本在拥有物业价格和此次购置物业价格上同北京别墅市场价格分

布区间大致吻合，可以有效的代替别墅购置人群。

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个体特征分析

1．2受访人群以中青年为主

在受访人群中，年龄30岁以下的比例为42％，31-40岁之间的比例为34％，

说明这次调研总体年龄情况偏年轻，购置群体日趋年轻化。这主要是由于社会大

环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中

青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。

图表2-2年龄分布答复该题N＝345

1．3教育程度普遍较高

在受访人群中，大专以上学历的比例为96％，其中本科为60％，研究生为

15％，一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这个知识经济

的年代，积累财富的途径已跨越从前靠阅历和经验积累的过程，新的年轻的中坚

力量正在崛起。

图表2-3教育程度分布答复该题N＝264

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1．4购房决策主体的性别正在模糊化

在受访人群中，男性的比例为53％，女性到达47％，女性在家庭购房中的

决策权逐渐显现，“男主外，女主内〞的传统观念变得模糊。从女性思想角度出

发进行营销推广不失为一种补充。

图表2-4性别比例N＝397

1．5效劳业从业人员、中高层管理人员是需求主体

在受访人群中，从事效劳行业(包括金融、保险、地产、广告、贸易等)的人

群占了65％，制造业(电子、生物、IT等)占了23％，政府行政事业单位占了5％。

在受访人群中，担任高层管理职位的占了29％，担任中层管理职位的占了26％，

专业人士(律师、医生、教师等)占了13％。

图表2-5行业分布N＝281

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1．6年收入40万以下占了86％

在受访人群中，年收入在10-20万的最多，到达30