粤港澳大湾区(粤境)房地产市场分析与展望.docxVIP

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粤港澳大湾区（粤境）房地产市场分析与展望

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一粤港澳大湾区内地城市概述

2019年2月18日，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《纲要》），《纲要》明确粤港澳大湾区（以下简称大湾区）包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（即珠三角九市，以下称大湾区内地城市），提出了将大湾区建设成为富有活力和国际竞争力的一流湾区及世界级城市群的总体要求、基本原则、战略定位以及有关措施。

大湾区内地城市地处我国沿海开放前沿，以泛珠三角区域为广阔发展腹地，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位，已初步形成以战略性新兴产业为先导、先进制造业和现代服务业为主体的产业结构，是内地外向度最高的经济区域和对外开放的重要窗口，在全国加快构建开放型经济新体制中具有重要地位和作用。

广东省统计局数据显示，大湾区内地城市土地总面积约为5.48万平方公里，其中肇庆、惠州和江门可以称得上是“巨无霸”，土地面积分别是14891、11347和9507平方公里；广州的土地面积排在第四位，为7249平方公里；比较而言，深圳、中山和珠海算是“小不点”，土地面积分别只有1997、1784和1736平方公里（见图1）。

图1大湾区内地城市土地面积

从地图上看，处于大湾区内圈的城市，包括珠海、中山、东莞和深圳的土地面积相对狭小，而处于外圈的城市，即江门、佛山、肇庆、广州和惠州的土地面积则相对广阔。

图2大湾区内地城市2019年地区生产总值、常住人口和土地面积占广东省比例

大湾区内地城市合计的土地总面积只占广东省土地面积的30.5%，但2019年聚集了6447万的常住人口，占广东省的56.0%；地区生产总值约为8.7万亿元，占广东省的80.7%（见图2）。

如果再宏观一点，2019年大湾区内地城市仅以约0.6%的土地面积，承载了全国内地约4.6%的总人口和8.8%的地区生产总值（见图3）。

图3大湾区内地城市2019年地区生产总值、常住人口和土地面积占全国比例

从以上几个简单的数字可以看出，目前大湾区内地城市在广东省乃至全国的地位确实举足轻重，按照《纲要》，粤港澳大湾区未来将进一步提升在国家经济发展和对外开放中的支撑引领作用。

作为国民经济先导型产业，房地产行业的健康运行和持续发展，在很大程度上会促进我国经济发展和人民生活水平的提高。大湾区内地城市房地产市场的发展状况，采取的各种政策、措施及所产生的效果，对全国其他城市或区域在发展和调控房地产市场时会具有非常强的借鉴和参考作用。

因此，本文尝试对2019年大湾区内地城市的房地产市场进行分析，并对2020年的趋势进行展望，窥斑见豹，以飨读者。

二2019年房地产市场分析

（一）主要政策和举措分析

2019年我国经济发展面临诸多挑战。中美贸易摩擦持续更是让原本就陷入瓶颈的国内经济遭遇更多难题。作为我国改革开放前沿的大湾区内地城市，在稳增长、促发展方面也遇到了诸如产能过剩、供给与需求结构不平衡、不匹配等困境。

在房地产市场上，从中央层面来看，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标的政策基调没变，不但多次重申坚持“房住不炒”，政治局会议还明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。为促进行业长期稳定健康发展，加强房地产金融风险管理，国家对资金定向监管仍保持从严从紧态势（下半年力度还有所加大）。从地方层面来看，在巩固房地产调控前期成果的同时，很多城市如西安、成都适时出台人才引进政策，以充分体现“一城一策，因城施策”的调控思路。以深圳、广州为代表的大湾区内地城市也都根据各自的市场特点，优化购房政策，继续拓宽住房供应渠道，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产市场调控长效机制而不断探索、实践，纷纷出台多项强有力的政策以加强人才引进、加大高素质人才住房保障、大力支持住房租赁市场发展、推进城市更新改造以及规范行业管理等。

1.购房政策：不断优化，注重人才引进

广州的具体措施包括如下。

第一，自11月下旬起，非广州户籍人士在广州连续缴纳的近5年内社保、个人所得税，可以叠加一起使用。

第二，自12月16日起，港澳人士在广州购房无须再提供学习、工作、居住证明，仅须提供身份证和通行证，满足境内无房条件即可购买唯一一套住房。

第三，南沙、花都和黄埔三个行政区在年末先后出台人才新政。

南沙规定，在南沙区工作或学习的，本科及以上学历或符合技术、职业资格条件的人才在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制，港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇。

花都则主要从三个方面放开人才绿卡申领条件（