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物业维修保养与修理改造
导读：自上世纪80年代至今，中国住房体制改革、房地产市场发
展、城镇化已经历30多年了，城镇房屋建筑已进入修缮期，设施设
备也进入修理、改造期，加上原有的老建筑已破旧严重，因此，房屋
建筑及设施设备的维修及更新改造是我们物业管理行业面临的一个
既实际又难办的重要问题。房屋建筑的维修牵连着产权人利益、专业
技术和相关政策法规的规定，因此相当复杂，不是一个一蹴而就的问
题，需要多方面努力才能有效解决，本文重点就房屋及配套的设施设
备、相关场地维修保养与修理改造界限的专业技术进行论述。
一、房屋修缮
1、概念
房屋修缮是指房屋建筑主体结构、装饰装修及附属的设施设备出
现主要部件损坏、影响使用居住且存在安全隐患时，必须进行的修理
活动，更换损坏的部件，消除安全隐患，恢复其使用功能。
2、房屋修缮的原则
城镇房屋修缮应符合“城市总体规划”的要求，遵循经济合理、
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安全实用、节能环保、维护房屋不受损坏和为用户服务的原则。
3、修缮工程分类
房屋修缮按照原住房环境部于1985年10月颁布的《房屋修缮范
围和标准》的规定，按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、
大修、中修、小修和综合维修。
（1）翻修工程
1）凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
2）翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新
建造价。
3）翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
4）翻修工程主要适用于：
a.主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。
b.因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。
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c.地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区
的房屋。
d.无修缮价值的房屋。
e.基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
（2）大修工程。
1）凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工
程。
2）大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上。
3）大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
4）大修工程主要适用于严重损坏房屋，包括：
a.主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；
b.屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；
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c.需挑顶修缮的房屋；
d.整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及
管线拆换、改装的房屋；
e.需抗震加固的房屋。
（3）中修工程
1）凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工
程为中修工程。
2）中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下。
3）中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。
4）中修工程主要适用于一般损坏房屋，包括：
a.需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；
b.需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局部漏雨的房屋；
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c.需整栋房屋进行门窗整修，地面维修，粉刷、油漆，设备管线维
修和更换配件的房屋；
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