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承租房屋不能满足特定行业用途的，

出租人承担违约责任

内容提示

写字楼租赁中，当承租房屋用途涉及特定行业，则双方当事人需

格外加以注意。餐饮业个体工商户进行工商登记注册是否以取得环保

局环境影响评价为前提，虽然部门间有争议，但就此最高人民法院有

相应批复，无须以通过环境影响评价为前置条件，具体规定见延伸阅

读。

但在实务中，因涉案承租房屋周边环境原因，环保局不予出具环

境影响评价报告，导致承租人开办餐馆无法正常经营，承租合同目的

无法达到。

本案中，裁判认定，承租房屋用于开办餐饮业，因此房屋具备通

过餐饮业环境评估的基本要求是房屋具备餐饮条件的应有之义。出租

人除房屋自身外还需保证周边环境符合餐饮条件，且承租人实际经营

行为并不视为对房屋符合使用条件的默认，承租人有权解除（本

案中出租人违约导致合同目的无法实现，既符合约定解除也符合法定

解除条件），出租人应依约返还其已经缴纳的押金及房屋租金。

裁判要旨

写字楼租赁中，涉及特殊行业如餐饮业的，房屋具备通过餐饮业

环境影响评估的基本要求是房屋具备餐饮条件的应有之义，出租人除

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房屋自身外还需保证周边环境符合餐饮条件，且承租人实际经营行为

并不视为对房屋符合使用条件的默认。

案情简介

2014年11月4日，李某（乙方、承租方）与马某（甲方、出租

方）签订《写字楼商业租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区某

商铺（225.41平方米）出租给乙方使用，租赁期为5年；月租金为

10万元；押金为20万元。甲方承诺此房具备餐饮条件，如果不具备

餐饮条件，甲方退还乙方已交的房屋租金及押金。

李某接收房屋后，于2015年1月25日开业，并于2月5日办理

了个体工商户名称预先核准手续。之后，李某向北京市东城区环保局

申请办理经营餐饮业的环境影响评估，经环保局现场查勘后，口头答

复李某涉案房屋不符合相关规定，无法通过环境影响评估。

自2015年8月18日，李某两次委托律师向马某发出《律师函》，

李某以涉案房屋不符合合同约定的用途，无法取得北京市东城区环保

局的环境影响评估报告书，无法办理营业执照为由，提出解除双方房

屋租赁合同，并要求马某返还押金、租金、设备款、赔偿损失等。2015

年8月20日，马某收到上述《律师函》。2015年9月22日，李某向

一审法院起诉，提出了前述诉讼请求。

一审法院判决双方写字楼租赁合同于2015年8月20日解除，马

某返还李某支付的租金及押金等。二审诉讼中，经法院向东城区环保

局调查，该局答复因涉案房屋距离后面的住宅楼小于9米，且该房屋

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有一部分延伸至居民楼下，故不能通过餐饮业环境影响评估。二审法

院判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

两审法院裁判认定涉案房屋约定解除条件成就的原因在于：

1．涉案房屋具备餐饮条件不同于房屋自身条件。

租赁合同约定，出租人承诺此房具备餐饮条件，如果不具备餐饮

条件，出租人退还承租人已交的房