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第九章财产税《税收基础》

目录第一节房产税第二节车船税第三节契税

第一节房产税房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种税。一、房产税的纳税人、征税对象和征收范围（一）纳税人房产税的纳税人为应税房产的产权所有人。其中：1.产权属于国家所有的，由其纳税人为经营管理的单位；产权属集体所有的,纳税人为集体单位和个人。2.产权出典的，其纳税人为承典人。3.产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的．其纳税人为房产代管人或使用人。

第一节房产税（二）房产税的征税对象房产税的征税对象是房产。这里所说的“房产”，是指以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。?小提示:独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产，不是房产税的征税对象。

第一节房产税（三）征税范围房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。城市的征收范围为市区、郊区和市辖县城，不包括农村；建制镇的征收范围为镇政府所在地，不包括所辖的行政村；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。?小提示:房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经济，促进社会稳定。

第一节房产税二、计税依据、税率和应纳税额的计算（一）房产税的计税依据和税率1.房产税的计税依据。一是房产价值，按房产原值一次减去10％～30％后的余值征税。“房产原值”，是指纳税人按照会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋造价或原价。二是租金收人，凡是将房屋出租的,以房屋的租金收人为计税依据。2.房产税的税率。按房产价值计税的，年税率为1.2％；按房产租金收人计税的，税率为12％。

第一节房产税二、计税依据、税率和应纳税额的计算（一）房产税的计税依据和税率3.计算房产税时要注意的问题（1）以房产投资联营，投资者参与利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据征收房产税；对以房产投资收取固定收入，不承担风险的，实际上是以联营的名义取得房屋租金，应当根据有关规定以出租方取得的租金收入为计税依据征收房产税。（2）融资租赁房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值按1.2%税率计算征收。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

第一节房产税（二）房产税的减免按照税法规定，下列房产免缴房产税：1.国家机关、人民团体、军队自用的办公用房和公务用房。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。对公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应照章缴纳房产税。4.个人所有非营业用的房产。5.经财政部批准免税的其他房产。此外，为了适应不同地区的情况，税法还规定纳税人纳税确有困难的可由省、自治区、直辖市人民政府确定定期减征或免征房产税。

第一节房产税（三）房产税的计算1.从价计征房产税应纳税额的计算。从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产的原值×（1－扣除比例）×1.2%【例9—1】某企业经营用房原值为5000万元，当地省人民政府规定，按房产原值扣除30％作为房产余值计算房产税。年应纳房产税税额=5000×（1—30％)×1.2%=42（万元）

第一节房产税（三）房产税的计算2.从租计征房产税应纳税额的计算。从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%【例9—2】某城