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价值工程法应用案例分析

一、价值工程法应用的一般步骤

运用价值工程法进行房地产项目产品定位决策的大致步骤如下：

(1)选择价值工程对象，拟订价值工程的评价方案。根据房地产项目产品的设计构思，

提出几种项目产品实施的可行性方案，为方案的比较分析提供基础。

(2)搜集资料，确定功能指标体系。对房地产项目产品设计方案的有关评价指标进行实

际现状调查，确定价值]程分析的功能评价指标体系。

(3)确定功能指标的重要性系数

根据用户、销售人员、专家对房地产项目产品市场适应性的评分，确定产品功zH,Btd.T

日标的重要性系数。

(4)确定不同产品方案功能评价系数

根据房地产项目产品方案的市场适应性，结合产品功能指标的重要性系数，确定各方

案的功能评价系数。

(5)确定价值系数，准确选择方案

根据以上的功能评价系数和成本系数，确定不同方案的价值功能系数，并对各方案进

行比较和权衡后，改进并选择能够适应市场需求的产品方案。

二、方案的拟订及成本系数的确定

下面对某个实际发生的项目，采用价值工程评价法进行产品决策的实例分析，比较现

实状况与分析结果是否一致，分析价值工程法住房地产项目产品选择决策过程中的适应性。

案例：某房地产开发商要在某城区内的二级地段进行住宅开发，地块面积为200亩，

一边临水，一边紧邻城市次干道，周边居民收入水平和环境条件一股。现对此地块住宅开

发进行产品的档次定位分析。

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根据地块的城市规划用途、地段特征以及周边城市居民的收入状况，现拟定建设三种

不同住宅标准的住宅小区，其建造标准如表1所示。同时为了计算的简便，将开发商的住

宅建造成本和市场上居民愿意或实际购买住宅的整体功能所花成本，转换为成本系数(见表

1)。

三、功能指标系统的选择

把住房作为一个独立完整的“产品”进行功能定义和评价，而不再将住房细分下去。

功能指标系统的选取，主要考虑对住房市场需求和住房功能定位有直接影响的因素。因此，

可建立下列功能系统图：经济适用(价格适中，布局合理)；生活便捷(设施完备，使用方便)；

环境适宜(环境舒适，政策配套)；使用安全(结构牢固，三防齐全)；资产增值(地段改良，

市场发展)。

四、功能指标重要系数的确定

首先对上述五个大类指标菩话用市场调查方式打分，然后确定市场目前环境下的指标

功能重要性系数，以此作为确定市场各类人员对指标细分评分调查表的有效性标准，以防

止个人偏好而导致与实际市场情况相差太远。

通过市场调查的数据整理分析可得：

fffff

=0.3,=0.25,=0.2,=0.15,=0.10

12345

根据各功能指标在不同档次住宅中所占的地位不同，首先选取相应的目标客户、市场

销售人员、专家等有代表性的相关群体为调查对象，以保证市场调查结果的科学性和合理

性，再运用指标之间相对重要性对各指标评分，然后加权系数(0.4,0.30,0.30)求和并归一

化，得出各功能重要系数。

根据市场调查结果计算各功能重要性系数(见表2)。

表1三个方案的特征和成本系数分析