第8章 房产税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税法 (1).doc

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第九章房产税、城镇土地使用税、契税和耕地占用税法

【考情分析】非重点章，每个税种的分值在2分左右,合计分值在6-8分左右。

第一节房产税法

一、纳税义务人：

产权属国家所有的

由经营管理单位纳税

产权属集体和个人所有的，

由集体单位和个人纳税

产权出典的

由承典人纳税

产权所有人、承典人不在房屋所在地的

由房产代管人或者使用人纳税

产权未确定及租典纠纷未解决的

由房产代管人或者使用人纳税

无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的

由使用人代为缴纳房产税

二、征税范围：征税对象是房屋。不包括农村房屋。房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、税率、计税依据和应纳税额的计算

从价计征：应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×应税月份

1、自用房屋—从价；

2、出租房屋—从租；

3、房产投资联营，投资者参与投资利润分红共担风险—从价；

4、房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的—从租；

5、融资租赁房屋—从价。

6、居民住宅区内业主共有的经营性房地产自营余值计税，出租租金收入计税。

1、房产原值=“固定资产”科目中的房屋原价。

如未按会计制度规定记载原值，应按规定调整。

2、房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

3、原有房屋进行改建、扩建的要相应增加原值。

4、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件更新后不再计入原值。

5、房产原值无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

从租计征：应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

四、税收优惠（部分）

（一）国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

（二）个人所有非营业用的房产。

（三）经财政部批准免税的其他房产。（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。（3）在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。（4）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。即对居民又对非居民供热的企业，可以根据收入划分征免界限。

（四）新增：自2013年1月1日至2015年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。

五、征收管理

纳税义务发生时间

原有房产用于生产经营的

从生产经营之月起缴纳

自建房屋用于生产经营

自建成次月起缴纳

委托施工企业建房的，

从办理验收手续次月起纳税，办理验收手续前已使用的从使用当月起计征。

购置新建商品房

自房屋交付使用次月起缴纳

购置存量房地产

自房产证签发次月起缴纳

出租、出借房产

自交付出租、出借房产之次月起缴纳

房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房

自房产使用或交付次月起缴纳

终止房产税纳税义务的

计算截至到发生改变的当月末

纳税期限

按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

纳税地点

房产所在地缴纳。房产不在同一地方按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

【典型例题1】

下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。

A.行政机关所属的招待所使用的房产应当征收房产税

B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税

C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税

【答案】AC。B.对非营利性医疗机构自用的房产免征房产税；D.应税