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房地产业纳税评估案例之一

一、纳税人基本情况

某房地产开发公司2003年开发了两个项目：都市花园一期、都

市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面

积10万平方米，于2006年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方

米，尚未竣工。

该企业2004年实现预售收入9863．90万元，2005年实现预售

收入10821．23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，

二期预售收入3000万元。该企业预售收入适用15％预计计税毛利率。

截至2006年底，都市花园一期所有房屋均已售出。企业成立三年来，

共取得销售收入和预售收入35685．13万元，缴纳企业所得税47．48

万元，营业税金及附加2337．38万元。

二、评估分析

(一)申报表比率分析

该企业取得预售收入及销售收入32685.13万元，三年来仅缴纳

企业所得税款47.57万元，企业所得税贡献率为0.13％，而根据纳

税评估预警值，所得税贡献率低于3％，为明显异常；该企业都市花

园一期2005年度已经竣工清算，其项目毛利率为7％，也远低于该

地区房地产行业30％预警值。初步分析该企业可能存在虚增成本或

少计收入问题。

（二）财务费用分析

该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，

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分析认为，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入

的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼

盘均未完工。根据有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人

为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生

的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务

费用的嫌疑。

（三）业务招待费分析

该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据有关税收

政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。

三、检查发现的问题

（一）收入检查

1、检查人员调阅了该企业“营业费用—佣金支出”账簿，发现

在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金

680．56万元，凭证后附的委托代销合同中，规定代销手续费为3％，

以此推算该企业当年应有22685．13万元预售收入，查阅申报表，

该企业只申报了20685。13万元预售收入，差额居然有2000万元之

多。

经过询问，该企业法人代表承认了将2000万元预售款项隐藏在

4张个人银行卡，未在账簿纪录，从而少申报预售收入。

2、发现隐瞒首付款项。核查按揭销售收入时，发现了一个奇怪

的现象，该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录。经到企

业合作按揭银行调查取证，发观银行保存有企业收取首付款收据的复

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印件，金额合计570万元。

3、现场核查，违章建筑收租金。发现有一座商务楼居然比施工

图多出了一层。经了