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第二章土地使用权的获得本章学习目的正确看待地段轮熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法与选择策略掌握房地产开发的时机2.1房地产开发地段的选择2.1.1地段论的再认识1.地段论的现实困惑房地产具有增值性,在很大程度上是由于土地在增值,因此,地产界有一种说法,房地产开发区决于三个重要因素,地段,地段,还是地段。2.地段论的理性认识地段在房地产开发中起重要的地位，主要表现在以下两个方面:从成本角度出发，楼价=地价+专业费+建筑费+资金利息+税费+利润发展商在获得土地使用权时，一般用假设开发计算地价，由于个体的差别，地价评估的不同导致了利润的不同2.1.2开发地段影响因素分析影响因素优质地段劣质地段市场供求行情需求量大需求量小自然条件地段接近市中心地段远离市中心地基承载力大地基承载力小地势平坦，地势较高地形起伏较大，地势低洼形状规则，面积大小适中形状不规则，面积小通风采光优良通风采光差基础设施完善不完善环境条件没有污染绿化率高经济条件投资活跃投资不活跃当地居民收入水平高当地居民收入水平低人口因素人口密度适中人口密度过大或过小城市规划控制较为宽松控制过严2.1.3开发地段选择方法开发地段对于开发商来说至关重要，选择时要做好以下几个方面:1.土地评价主要包括三个方面:地域性指标——宏观区位、微观四邻物理性指标——规模、地貌形态，城市规划发展要求，基础条件经济性指标——综合地价2.土地市场研究土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断供应量的调查方法土地出让部门调查在建项目情况需求量调查掌握已出让、转让信息市场预测3.产品市场研究国内主要是先拿地,然后再作市场研究,这种方法风险比较大国外一般根据市场研究的情况然后选择地块4.土地选择由市场调查明确市场需求某种产品的需求量,然后确定这种产品的土地2.2开发商获取土地方式2.2.1国家叫停开发上土地使用权协议出让原因炒卖项目,甚至只是圈地而不开发政府的土地收益流失行业行为不规范容易产生腐败,全国几大腐败案几乎都和土地由有关,例如成克杰腐败案,原深圳副市长王炬腐败案。制约经济的合理发展2.2.2开发商获得土地使用权的方式招标拍卖公开挂牌协议出让土地转让2.2.3获得土地使用权的策略品牌主导型资金主导型政府补偿型2.3参加土地拍卖2.3.1土地拍卖前的组织工作尽快获得信息,购买标书组建土地竞投小组进行现场勘察广泛收集信息资料测算土地成本和估算开发总投资、开发价值参加竞拍签订协议2.3.2开发商应慎重取价1.政府制定地块竞投底价依据土地整理费用统一供需圈内正常土地交易价格以往的土地拍卖交易情况宏观经济走势2.开发上计算地价2.开发上计算地价主要用到剩余法，其基本思想为地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费）-利润剩余法操作的程序估计开发后的房地产价格估计开发费用估计开发商利润求地价剩余法的可靠性主要取决于两个预测:剩余法的可靠性主要取决于两个预测:土地的最佳开发方式预测是否正确对未来房地产价格的预测是否正确剩余法的缺点主要是对市场变化的敏感度很高，一些变量的为小变动就会引起估价结果的差异2.3.3土地拍卖会的现场对策从容应价法突袭法应付意外情况的措施保持心理稳定