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我国房地产开发市场集中度研究

我国房地产开发市场集中度研究

内容摘要：本文从产业组织的角度对房地产开发市场集中度进行分析研究，

进一步认识我国房地产业开发市场。考虑到房地产本身地理位置的不可移动性所

导致的房地产市场明显的区域性，本文选择我国35个大中城市为研究对象，一

方面对房地产市场进行城市间的横向比较，另一方面对该35个城市20XX年至

20XX年房地产发展进行年度间纵向的比较。最后，通过我国房地产市场集中度

现状分析得出当前我国房地产开发市场结构，并分析解释产生这一现象。

关键词：房地产市场集中度绝对指标

问题的提出

贝恩的研究表明，市场集中度越低，市场竞争越充分，市场中各个企业越难

以发展壮大，最终会导致小企业不具备市场优势，很难获得垄断超额利润；相反，

集中度越高，企业越容易运用市场力量来获得超额垄断利润，对于整个行业来说，

适度的垄断可以有效地促进产业发展。因此，对于房地产开发企业集中度的研究

非常具有现实意义。

我国房地产业市场结构研究现状

苗天青、朱传耿（20XX）指出：对我国房地产业市场集中度较“低”的推断

是建立在全国性市场假设基础上的。然而由于房地产位置的固定性，房地产市场

只是一个本地性的市场。因此，任何全国的、地区性的甚至一个城市的房地产业

“集中度”指标统计都是没有实际意义的，因此由其所推出的“过度竞争”结论

也站不住脚。同时，他提出房地产业由于市场的本地性，不同“板块”间的房地

产市场实际是相互分离的，房地产企业只是“板块”内相邻的企业发生竞争，它

们都有各自的垄断市场区；加之房地产业存在较高的进入壁垒，所以，作者认为

房地产业的垄断性较强，房地产企业拥有较强的市场力量。

吴刚（20XX）用SCP分析框架分析了房地产业的市场结构、企业行为与企业

市场绩效之间的关系，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域

性寡头垄断特征。王晓华（20XX）运用SCP框架实证分析表明我国房地产业属于

区域性寡头垄断行业。

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李颖欣（20XX）指出广州市在市场集中度的指标中已经是逐渐步入了寡头垄

断市场。黄慧（20XX）运用改进后的绝对指标计算了天津市的房地产业集中度，

进一步分析范式分析了天津市房地产业市场结构，并运用了改进的Berger模型

分析了天津房地产市场的市场结构与市场绩效的关系，得出了我国房地产业市场

机构并未达到有效竞争力的和市场绩效较低的结论。

蔡黔芬（20XX）明确指出我国房地产市场结构是垄断竞争的市场结构，而且

属于竞争相当不充分的垄断竞争的市场结构。文中作者根据房地产业本身的特性

推断出房地产业的合理市场结构形式应当与发达国家的房地产市场结构模式相

同，即为寡头垄断的市场结构。

周刚、孙尧、许远明（20XX）从全国房地产市场集中度指标和区域性房地产

市场集中度指标两方面分析得出我国房地产市场集中度低，规模过小的结论。张

巍、赵彦辉、陈伟（20XX）用多元回归分析模型对房地产市场集中度进行了定量

的分析：市场集中度与期初集中度之间存在正相关关系，与生产扩张能力之间存

在负相关关系，与行业进入壁垒正相关。

杨承坤（20XX）按经营收入水平测算了全国20XX年至20XX年房地产市场集

中度情况，测算结果表明，我国房地产业还没有形成规模经济效应，更谈不上垄

断了。作者认