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小区停车位权属分析

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王译敏

摘要：小区停车位的归属是建筑物区分所有权实务上的一个重要问题。目前对小区内停车位的产权归属存在着各种不同的观点，为了避免现实中的各种纠纷，必须在法律上加以明确规定。

关键词：停车位；业主；归属权；物权法

：DF521：A：1672-2663(2009)03-0094-03

一、导言

随着社会的发展和人们生活水平的提高，私家车的保有量增长迅猛。而由于我国过去经济社会的落后和对停车问题缺乏重视，造成小区停车位越来越紧张，停车位归谁所有的问题逐渐成为热点。尽管我国物权法对小区停车位的归属权做了规定，但规定仍显笼统，缺乏具体可操作性，很难解决现实社会中复杂、多样的权属争议。

我国物权法规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位应当首先满足业主的需要；规划用于停放汽车的停车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。本文中，小区停车位的归属权主要是指小区内的停车位归谁所有的问题。小区停车位主要是指隶属于整个商品房住宅小区，以存放汽车为目的，根据土地使用权而划定的空间，不包括具有相对独立空间和独立价值的车库。

根据我国小区停车位的现状可将停车位做两项分类：其一，屋外停车位，即通常在基地内划出明显的界限而形成的停车位，亦称露天停车位。对于这种停车位各国立法多规定为区分所有人共有，有些小区对这种停车位是敞开供应的，有些小区区分所有人则要交纳一定的物业费用，外来人员需要交纳一定的停车费。其二，屋内停车位，即于区分所有建筑物地下或一层、二层部分所设置的停车位。此两类停车位中，以屋内停车位最称典型，权属争议也最大。

二、屋内停车位产权归属的观点评析

目前对小区屋内停车位的产权归属问题主要有以下三种观点：

一种观点认为屋内停车位为专有部分。首先，构造上具有独立性。是指该建筑物部分具备作为所有权内容的适于从物理上加以支配的构造。只要其范围明确即可，至于其四周是否完全隔断，在所不问。屋内停车位虽非全部用壁围起，而仅仅是三方有壁，在入口处设横杆遮断，但从明确区分上看，构造上的独立性已获满足。其次，利用上具有独立性。虽然屋内停车位的墙壁内侧附近安装有臭气排泄管设置和排水用工作口等该栋建筑物的共用设备，但上述共用设备仅占该建筑物的很小部分，其余部分能够提供与独立的建筑物未有实质性差别的排他性使用机能，其他区分所有人对共用设备的利用、管理，不会对上述排他性使用产生特别限制乃至于妨碍。无论对停车位的使用权人，还是对共用设备的利用权人，只要他们二者不产生相互妨害，其在利用上也被认为是有利用上的独立性。既然认为屋内停车位为专有部分，那么车位的所有权出售前属于开发商，出售后属于个人所有或仍由开发商所有。

第二种观点认为屋内停车位为共有部分。第一，一般情况下，车库、车位已经计入了所有购房者的成本，业主购买房屋所支付的价款中已包含了购买屋内停车位的价款。第二，车库、车位的存在必须以小区规划范围内的土地作为地基，按照一般的原则，应由土地的权利人取得所有权，从而车库、车位亦应由地基的使用权人所有，即由业主共有。第三，车库、车位和电梯、楼道等一样，是为了发挥专有部分的效用，必须作为配套的设施。车库、车位作为专有部分的配套设施，它和专有部分是不可分割的，应当作为共有部分的客体。

第三种观点认为屋内停车位应当通过约定来确定。《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。”就是说，关于车位、车库的归属，应当由当事人在购房合同中加以确定，如果开发商在合同中保留了车位、车库的所有权，那么车位、车库就归开发商所有。如果其将车位、车库赠与业主，就由业主享有所有权。如果开发商将其出售给业主，业主在支付了价款之后取得所有权。如果开发商将车位、车库出租给业主，开发商仍然享有所有权，但业主享有使用权。

以上三种观点虽有一定合理之处，但仍值得商榷。第一种观点存在如下三方面问题：其一，上述专有部分的判定基准仅限定适用于停车场。若将其适用于居住用区分所有建筑物将成问题。其二，在存在共用设施的场合，进人权是根据什么而获得承认的，也须予以解明。其三，由于屋内停车场也是建筑物，因而必须有对基地的权利存在。出售公司在将专有部分全部出卖后，其还能仅仅保留对停车场的权利吗?在对基地无任何权利的场合，是不能发动对建筑物的收回请求权的。对于第二种观点，许多学者持赞同态度，但其中仍有许多需要解决的问题：其一，如果将车库、车位规定为业主共有，那么，开发商就没有足够的动力来投资建车位、车库。如果车位、车库修建得少，停车越来越难，利益受损害最大的还是业主。其二，房屋和车位的价格主要是由市场的供求关系决定的，而与它的建造成本联系并不十