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房地产开发企业预收账款征收企业所得税

开办房地产企业，除了企业股东要缴纳个人所得税外，企业本身

需要交纳企业所得税。今天小编就给大家讲讲下房地产开发企业预收

账款征收企业所得税问题，欢迎大家阅读。

房地产企业所得税

预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的

款项。要用以后的商品或劳务偿付。房地产开发企业具有周期长、投

资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式(包括预收定金)从事

其项目的开发与经营。正是由于经营活动的特殊性。使房地产开发企

业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动，并由此带来了一

些涉税方面的特殊处理。

一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费。

而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、

印花税、企业所得税等税费。作为一项流动负债。预收账款应在一个

营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。否则将面临税法的惩

罚。

案例：创恒房地产开发有限公司2006、2007年分别开发义国春

天、大夏庭院2个居民住宅小区，其中义国春天小区于2007年7月开

发完毕。已交付使用.实现收入6000万元。大夏庭院小区于2007年4

月开工建设，分三期开发，一期工程开发商住综合楼3栋。其中商业

店铺32套，住宅96套.计划2008年7月完工并交付使用。2007年

已签订预售房屋销售合同80份，合同金额为4000万元，已预收售房

款1500万元，2007年度公司损益表显示公司利润总额为300万元。

假设该地区的计税毛利率为10%，企业所得税税率各年均为33%。该

公司2007年度预收账款涉税处理如下：

一、营业税(附加税费略)

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让

土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时

间为收到预收款的当天。据此.计算房地产企业营业税涉及到的会计科

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目有预收账款和主营业务收入。账务处理亦有两种方式。

涉税账务处理一：1、收到预售房款：借：银行存款(或现金)1500

万，贷：预收账款1500万;2、缴纳营业税：借：应交税费一营业税75

万，贷：银行存款(或现金)75万。(营业税税率为5%)。3、2008年一

期工程完工并交付使用，确认2007年”预收账款”收人及相关税金：

借：预收账款1500万，贷：主营业务收入1500万;同时结转税金，

借：主营业务税金及附加75万。贷：应交税费一营业税75万。

根据《企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额

的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是

否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用.即使款项

已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。因此。预收账款而发

生的营业税及附加不允许列入当期费用.待实际确认收入时，再将预收

账款产生的税费结转到营业税金及附加科目.

涉税账务处理二：1、收到预售房款：借：银行存款(或现金)1500

万，贷：预收账款1500万;2、结转预交税金：借：待摊费用(或待抵

扣税金)75万，贷：应交税费一营业税75万;3、缴纳营业税：借：应

交税费一营业税75万，贷：银行存款(或现金)75万。4、一期工程完

工，结转2007年“预收账款”收入并结转相关税金：借：预收账款