0407房地分估模式下的土地评估——讲义资料文档.pdf

第07讲房地分估模式下的土地评估

三、成本法

（一）概述

1.基本思路

成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新建造被估不动产

所需要的成本为依据评估不动产价值的一种方法，即以重置或重建可以产生同等效用的不动产

所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。

2.适用范围

（1）一般适用

房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情

况。

（2）成本法在土地评估中应用范围受到一定限制

土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的

增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定限制。

不动产开发成本高，并不意味着不动产价值就必定高；不动产开发成本低，也不意味着不

动产价值就必定低。

（3）不动产评估使用成本法的主要评估对象

对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、

博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。

3.前提条件

价值等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：

一是自由竞争（即可以自由进出市场），

二是该种商品本身可以大量重复生产。

成本法评估时，要求被评估不动产具备以下前提条件：

（1）被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估不动产的实体

特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。

（2）被评估不动产应当具备可利用的历史资料。

现时不动产与历史资料要具有相同性或可比性。

（3）不动产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类不动产可以重复“生产”。

（4）随着时间的推移，不动产具有一定损耗特性。

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4.路径选择及计算公式

（1）不动产合估路径或不动产分估路径的选择

应当根据评估对象状况和土地市场状况，选择不动产合估路径或不动产分估路径。

商业、住宅类在建不动产多采用不动产合估。

工业类不动产多采用不动产分估；

（2）当选择房地合估路径时

不动产价值

＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润（4-

16）

（3）当选择房地分估路径时

分别测算土地重置成本、建筑物的重置成本

不动产价值

＝土地使用权价格＋房屋建筑物价值（4-17）

5.评估步骤

运用成本法评估价值，一般经过下列程序步骤：

（1）搜集有关土地取得成本的资料；

（2）搜集有关不动产开发的成本、税费、利润等资料；

（3）估算不动产重置成本；

（4）估算折旧；

（5）估算土地增值收益；

（6）求取积算价格。

在选择房地合估或者房地分估的情况下，上述步骤应根据具体情况有所调整。

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（二）房地分估模式下的土地评估（成本逼近法）

成本逼近法基本公式：

土地使用权价格＝土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益（4-

18）

【说明】房地分估模式下的土地使用权的评估方法包括市场法、收益法、成本逼近法、基

准地价系数修正法等。

1.计算土地取得费用

土地取得费用是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：

（1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用

费用构成作用补偿标准

土地补偿费包含一定的级差地租参照《中华人民共和国

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保证被征地农业人口在失去其生产资料土地管理法》

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