新常态下房地产业的持续发展.docxVIP

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新常态下房地产业的持续发展

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中国经济已步入新常态。在宏观经济面临下行压力的背景下，如何在稳增长和调结构中寻找平衡，是新常态经济发展必须突破的难题。房地产经济也是如此，应该在追求平稳发展的目标上寻找持续健康发展的路径。2015年两会的政府工作报告为楼市经济发展提供了新思路，“坚持分类指导，因地施策”，“用改革的办法解决城镇化难点问题”等方针，都将助力楼市经济突破目前的发展瓶颈。

2014年中国房地产业从低迷走向复苏，背后的动力在于政策松绑释放的效应。但随之而来的问题是，2015年乃至更长周期下房地产业应如何发展，发展的动力又应该是什么？毋庸置疑，降低对传统动力的依赖、寻找新的动力，将是步入新常态后房地产业持续健康发展的决定性因素。

一政策松绑促使2014年楼市走出低迷

（一）2014年楼市从低迷走向复苏

2014年上半年全国楼市总体低迷，包括“拐点论”在内的各类论调充斥于楼市中。随着政策层面趋于宽松，楼市各指标逐渐从“黯淡”转变为“红润”。在6月住建部“千方百计去库存”的政策导向下，房地产市场逐渐走出低迷，呈现复苏态势。

供大于求的市场关系正逐渐转变为供求平衡。上半年，全国典型35个城市除2月外，其余5个月均呈现供大于求的态势。比如，6月35个城市新建商品住宅供应面积为2100万平方米，而成交面积为1390万平方米，供大于求的矛盾比较突出。下半年供求矛盾开始缓解，供求缺口逐渐收窄。截至12月35个城市新建商品住宅供应面积为2531万平方米，成交面积2519万平方米，供求基本实现平衡。

去库存的压力也得到较好的释放。1月，35个城市新建商品住宅库存量为24286万平方米，到了6月则上升为26218万平方米。但到了第四季度，库存持续攀升的态势得到遏制，进而表现为盘整的格局。从衡量去化周期的存销比指标看，1月为12.4个月，随后持续攀升，到6月为18.1个月。下半年开始去化周期持续收窄，从7月的18.7个月回落至12月的14.3个月。北、上、广、深等重点城市的库存去化周期更是大幅收窄。

图12014年35个城市新建商品住宅供求关系

图235个城市新建商品住宅库存量及存销比

房地产市场复苏的逻辑在于，随着市场成交量的上升、去库存压力的释放，包括房价在内的指标将逐渐产生反应。从全国70个城市的房价指数走势看，5月开始房价指数环比增幅由涨转跌，到了8月跌幅达到年内最大值1.2%，而后市场成交量的上升促使环比跌幅收窄，到了12月跌幅为0.4%。包括深圳在内的部分城市甚至呈现房价止跌反弹的态势。受房价指数环比下跌的影响，同比增幅曲线持续下行，楼市似乎依然低迷（见图3）。但若从全国年初累计商品住宅成交均价的同比增幅来看，市场复苏态势比较明显。1～2月该同比跌幅为3.8%，随后该跌幅持续收窄，到了11月由负转正为0.3%，到了12月则扩大至1.4%。

图370个城市房价指数环比和同比增幅

图4年初累计商品住宅成交均价同比增幅

（二）政策松绑是楼市复苏的最大动力

2014年楼市之所以能够从低迷走向复苏，最大的动力在于政策松绑。此类政策松绑主要体现为：限购限贷政策的松绑、货币金融环境的持续宽松、行政审批权的下放或取消等。在政策松绑效应的释放下，楼市情绪也逐渐从悲观转为相对乐观。

限购限贷政策的松绑，扭转了2010～2013年楼市行政管控的做法，为楼市发展注入了市场化因素。在限购取消方面，以4月南宁率先放松限购为标志，随后限购政策的松绑面临两个方向：从广度上看，更多的城市加入了限购取消的大军中，到了2014年末除4个一线城市和三亚外，其他城市均已放松限购政策；从深度上看，单个城市的放松逐渐演变为省级层面的救市。在限贷取消方面，9月30日，央行和银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对二套房贷的政策进行了松绑，进而利好改善性购房需求的释放。

货币金融环境的持续宽松，体现为两个层面。第一层面是信贷政策从原先的定向宽松口径逐渐拓宽到全面宽松的口径。根据央行发布的2014年中国货币政策大事记，2014年央行共实施两次定向下调存款准备金率，实施一次非对称下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。第二层面是降低公积金贷款利率，从而降低按揭贷款成本，并充分发挥住房公积金的制度优势。

行政审批权逐渐得到下放。在简政放权的思路下，房地产市场相关审批权的下放力度也在加大。比如，7月22日，国务院发布《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，取消了包括“房地产经纪人员职业资格许可和认证”在内的11项职业资格许可和认定事项。同时，对房地产经纪服务收费定价权限也进行了下放。此类政策如能到位，应能在相应范围内降低企业的运营成本，并激发市场活力。

二房地产业持续