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国家统一法律职业资格考试主观题分类模拟167

一、

案情：张某欲寻找一处瑜珈授课的场所，遂与甲公司于2010年4月12日签订了房屋租赁合同。（江南博哥）根据该合同，甲公司将其沿街二层楼房出租给张某，租赁期限为30年，自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元，张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清该年度房租，若遇节假日则付款日期为节假日后的第一日。2010年5月12日甲公司交付楼房给张某，5月13日张某付清第一年度的租金。2011年6月5日，甲公司通知张某称：因资金紧张欲出卖楼房，如果张某有购买意向，则在2011年7月5日前一次性付清房款250万元，并可以扣除张某交付的2011年度的租金10万元。张某对甲公司的通知提出异议，要求该公司履行合同。2011年7月8日，甲公司以250万元的价款将楼房卖给乙公司，根据双方的约定乙公司一次性付清全部购房款250万元。在乙公司办理房屋过户登记的时候，发现已登记有两个抵押权。其一，2009年6月6日，甲公司将该楼房抵押给丙公司，为丁公司所欠丙公司货款200万元提供担保；其二，2010年12月6日就自己欠戊公司的货款150万元又设定了抵押。经评估，该楼房的实际价值300万元。

??问题：

1.?张某与甲公司之间关于租赁期限的约定是否有效?应如何处理?

正确答案：

张某与甲公司之间的租赁期限部分有效，实际上是20年。

[解析]租赁合同的当事人可以约定租赁合同的期限，但《合同法》第214条第1款规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。张某与甲公司约定租赁期限为30年，超过部分即满20年后的10年无效。所以，张某与甲公司之间的租赁期限实际上是20年。

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2.?如果甲公司2011年6月5日通知张某3个月后要出卖该楼房，但张某表示无论如何都不购买。3个月后甲公司将楼房卖与李某。交付后，李某要求张某搬出楼房。针对该情形，张某可以提出何种主张?

正确答案：

张某可以主张原租赁合同仍然有效。

[解析]张某可以主张原租赁合同仍然有效，即所谓“买卖不破租赁”，该合同对李某仍有约束力。张某与甲公司签订房屋租赁合同后，甲公司作为房屋的所有人仍然可以出卖该楼房，但不能侵犯张某法定的优先购买权。甲公司在保障张某的优先权的前提下，出卖租赁物，该买卖合同有效。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该条规定，李某受让楼房后还要受张某与甲公司之间的租赁合同的约束，因而不能请求张某停止使用。不仅如此，该楼房已经设定的两个抵押权也仍然有效。

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3.?如果丙公司因为丁公司不履行还款义务，于2010年7月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，己公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?

正确答案：

对张某的租赁权有影响。

[解析]对张某的租赁权有影响。《担保法解释》第66条规定，抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据该规定，对楼房的买受人己公司来说不具有约束力。

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4.?如果戊公司因为甲公司不履行义务，于2011年2月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，庚公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?

正确答案：

对张某的租赁权没有影响。

[解析]对张某的租赁权没有影响。《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。关于这种情形，《担保法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。根据这两个规定，庚公司仍然受张某与甲公司之间签订的租赁合同的约束。

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二、

案情：某区城管局执法人员彭某以田某擅自在某道路边占道经营影响市容为由，扣押了田某经营用的海尔314型冰柜1台、手推车1辆及遮阳伞1把等物品，并于第二天向田某出具了物品扣押单。田某不服向某区政府申请行政复议，某区政府逾期未作任何答复。田某认为某区城管局的扣押违法，向法院提起行政诉讼，请求法院撤销扣押，返还物品并赔偿损失。田某提交的证据包括物品扣押单和证人陈某关于执法人员彭某扣押田某冰柜1台(冰柜内有待售食品)、手推车1辆及遮阳伞1把等物品的证言。

??某区城管局未在答辩期内提交答辩状，也未提供扣押的证据和依据。开庭审理时，某区城管局认为自己的扣押合法，向法庭提交了执法人员彭某关于只扣押了1台冰柜和1把遮阳伞的证言。

??问题：

1.?田某可否以区政府为被告提起行政诉讼，为什么?

正