固定收益专题报告：初探公募REITS，新旧动能转型期的金融创新工具.pdfVIP

证券研究报告

内容目录

主要结论5

追本溯源：REITS的发展与经济周期密切相关5

REITs多诞生在经济调整期5

全球REITs蓬勃发展7

中国为什么选择基础设施作为REITs的试点领域？10

模式解析：REITs是颠覆传统地产的金融模式15

REITs是流动的不动产15

REITs有不同结构模式16

我国基础设施REITs的四个架构特点20

投资要点：REITs产品兼具股性和债性22

REITs产品是股债混合性质产品22

REITs具有强制分红和减免税优势22

REITs具有收益稳定、流动性高、安全性强的特点23

总结27

风险提示27

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图表目录

图1：REITs在美国出现时点与美国GDP增速、城镇化率6

图2：REITs在日本出现时点与日本GDP增速、城镇化率7

图3：REITs在中国出现时点与中国GDP增速、城镇化率7

图4：1990-2023年全球REITs市值及分布情况8

图5：1990-2023年全球上市REITs数量8

图6：全球REITs出现时间分布9

图7：1990-2022年全球各地区REITs市值占GDP比重9

图8：2010年全球REITs市值分布10

图9：2023年全球REITS市值分布10

图10：我国REITs的发展历程11

图11：我国基础设施REITs试点重点区域和重点行业13

图12：2021-2024年我国基础设施REITs份额及资产净值变化13

图13：我国不同底层资产公募REITs成交量占比15

图14：美国公司型REITs结构17

图15：美国公司型REITs运营模式17

图16：美国伞形REITs结构18

图17：美国伞形REITs运营模式18

图18：日本的相关法律法规规定了REITs成立必须满足的条件19

图19：日本REITs投资公司的结构20

图20：我国基础设施公募REITs结构21

图21：我国基础设施REITs运作模式21

图22：我国基础设施REITs的交易结构和操作流程22

图23：美国REITs指数和其他指数分红率对比23

图24：2009年-2023年全球REITs和股票、房地产、债券复合年均增长率对比25

图25：近三年中证REITs指数和其他指数表现对比25

图26：近一年中证REITs指数和其他指数回报率和波动率对比26

图27：近三年公募REITs全市场换手率及成交额情况27

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表1：《美国税法典》规定了可以免除公司层面所得税的REITs的要求6

表2：我国REITs相关政策文件和主要内容12

表3：已上市REITs基金概览14

表4：不同金融机构均可参与基础设施公募REITs业务15

表5：上市REITs基金的估值情况24

表6：中证REITs指数和其他指数历年年度表现对比26

表7：近6月中证REITs指数和其他指数表现对比26

表8：近一年中证REITs指数和其他指数表现对比27

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主要结论