房地产交易与权属登记案例分析总结版.pdfVIP

房地产交易与权属登记案例分析总结版--第1页

房地产交易与权属登记案

例分析（行政案例）

房地产交易与权属登记案例分析总结版--第1页

房地产交易与权属登记案例分析总结版--第2页

1.从三起案例分析我国不动产登记制度

案例（一）

中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将

房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。

分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动

产。

在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成

要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产

物权变动登记），应当即时取得所有权。

案例（二）

租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，

仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。

分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。

登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。没有核对身份证和签

字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。

判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。如核实当事人、鉴

别权证真伪、查询房屋权属情况等。

案例（三）

甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里

的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。

分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。

提示：

申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。

登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责

任。

在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有

权.

2.房屋登记机构应否办理预告登记？

房地产交易与权属登记案例分析总结版--第2页

房地产交易与权属登记案例分析总结版--第3页

案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构

申请办理预告登记。登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。

分析：《物权法》并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而

产生的请求权都可以进行预告登记。预告登记需要双方当事人关于预告登记的明确约定。申

请预告登记应当双方共同申请。

预告登记提交的要件：1.商品房预售合同。2.关于预告登记的约定。

提示：

登记机构以没有具体规定为由拒绝办理于法无据，属于行政不作为。

预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请。

登记机构以登记要件不全（没有双方关于预告登记的约定）为由不予受理，才是稳妥的做法。

3.预告登记权利可否办理转移？

案例：甲与乙结婚，生子丙。甲预购了一套商品房，购房人为甲。办理了预购商品房预告登

记以后，进行了房屋抵押权预告登记。甲死亡后，甲父母和丙表示放弃房屋继承权，乙要求

登记机关把房屋登记在自己名下。因为丙是未成年人，登记机关拒绝办理。

分析：预告登记的转移、变更和注销，《房屋登记办法》未有明确规定。可参照房屋所有权

的转移、变更和注销办理。

提示：法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权。

继承房产，先办公证。登记机关对公证文书的真实性、合法性不具有审查职责。

4.能否办理更正登记？

案例：2008年，甲公司对某大厦进行登记，其提供的土地、建设文件的主体是乙公司。另

外提交了甲公司和乙公司的联建协议，和补