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中国房地产行业发展趋势导向和实施路径

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摘要：改革开放40年来，中国房地产业曾在改善人民生活水平、保障经济社会发展等方面发挥了重要作用。中国走向第二轮高速发展的机会关键就在于改革，中国房企一直站在改革的前沿，是改革创新的推动者，面对房地产业进入结构性调整和转型升级的关键时期，就要谋划构建实施以房地产为主，现代服务和商业融投互联互融的“一主双融”发展路径。

关键词：房地产；发展；导向；路径

1中国房地产市场特征

1.1房地产的使用特征，所谓“衣食住行”四者，其中住房就是四特征之一

的“住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很

长的，因此其购买的频率是相当的低。

1.2房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以

住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。

1.3房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人

口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

1.4房地产的不完全开发性，由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在

同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

1.5房地产的市场特征，在房地产市场整体中，住房就相当于商品而言了，它也符合市场的运行规律，受市场供求规律的控制。然而，从这几年来看，中国房地产已然处在了市场饱和的状态，其供求已失衡。

2中国房企面临的机遇与希望

2.1经济支柱地位或将保持。2017年房地产行业对GDP直接贡献为6.5%，加上建筑等其他相关产业对GDP贡献率达33.3%。2017年地产行业贡献的税收和土地出让贡献的政府收入共有7.7万亿，占政府收入的32.8%，2010年以来，地产对政府收入的平均贡献率为31.2%。

2.2新型城镇化带来新机遇。目前我国城镇化比例52.6%，未来5年将达到58.5%，约有8000万农业人口进入城镇。《国家人口发展规划（2016~2030）》预测，中国人口将在2030年前后达到峰值，届时中国城市化率将达70%，将比2018年增加约1.85亿，新增城镇人口将为基础设施、地产发展提供重要引擎。

2.3未来棚改规模仍处高位。2017年货币化安置带动21.38%住房销售，7成在售项目棚改客户占比约20%。2017年棚改货币化安置比例提升至60%，实现去库存3.1亿平方米，占比多达21.38%，棚改货币化安置渐成房地产去库存的重要抓手。161城1021个调研项目显示，30%在售项目棚改客户占比维持在10%~20%之间。

2.4改革发展红利持续释放。住房制度改革、户籍制度改革、实施居住证制度、全面实施“二胎”等政策（带动年均3%~5%存量改善需求），将扩大住房有效需求。随着“一带一路”建设，粤港澳大湾区发展计划推进，也将带动沿线城市房地产快步发展。

2.5新兴消费产业有效带动。旅游地产、养老地产、社区商业网店等新兴业态将得到进一步发展。到2025年，我国60岁以上的老人在将超过3亿，未来5~10年将是养老地产发展的黄金机遇期，2018年初政府报告也提出推动养老事业发展，“银发事业”大有可为。

3中国房企面临的风险与挑战

3.1政策调控压力持续。房地产行业受政策调控影响较大，具有明显的周期性，政府致力于“稳地价、稳房价、稳预期”，短期内房地产政策调控力度持续加强，行业市场呈现资金紧、去化慢、拿地困难等难题。

3.2房地产市场竞争加剧。不同规模房企战略分化加剧，2018年TOP10房企新增货值集中度占比51%、销售集中度达到42%；TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%，分别较2017年提升3个和9.5个百分点，一些中小和区域房企将逐步被市场边缘化。此外阿里巴巴、苏宁、京东等企业，开始瞄准并涉足商业、长租公寓市场。

3.3融资压力未有根本缓解。房地产资本市场融资渠道窄、成本高，随着房地产存量债务集中到期，销售回款现金流较弱的中小房企将逐渐出局。2018年以来央行先后四次降准，但降准并未实质改变货币政策取向，对楼市的影响整体中性。

4中国房地产行业发展趋势与导向

4.1供给侧调结构，促进市场供需平衡。在住房供求关系紧张的城市适度增加用地规模，未来房企将会更加重视中小套型产品的创新和研发，同时保障房建设成本较低、需求稳定、资金周转速度快，更容易获得银行贷款，万科、绿地、招商、保利、富力等品牌房企均已涉足保障房领域。

4.2需求侧去库存，有效激活存量需求。在商品房库存较大地区，将稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。