透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势(下).docx

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透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势（下）

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???三、此轮调整的必然性

???综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。主要基于以下理由：

???1.房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因

???从2004年初，我国的房地产业进入一个新的周期，伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求极大被释放，进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。其中2004年-2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。而房价的涨幅也是过大过快，2004年-2007年全国平均房价的涨幅分别为14.4%、6.5%、5.5%、9.7%；而一些城市的房价的涨幅则远远高于全国平均涨幅，2007年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。

???而根据我们的测算，2007年底深圳的房价收入比达到17，北京、上海也分别达到14和13，这意味着一个普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能买一套普通住宅，房价泡沫已经非常明显。国内多数大中城市的房价收入比也超过了10，而发达国家城市房价收入比普遍都低于7。

???另外，从东京、香港两个著名高房价城市的房价收入比情况来看，我国一线城市的房价收入比也偏高。东京在1964年到2003年40年间，经历了日本地产的繁荣和泡沫，在这期间，其市区的房价收入比在泡沫破裂前最高达到23，整个历史时期中最低为8，中位数为10。总体来看，70年代的日本与我国目前在宏观经济、发展模式、国际环境等方面有较多的相似之处，这段时期东京的房价收入比稳定在9-12之间。1994年到2006年的香港，房价收入比在97年地产危机前最高达到20，房地产泡沫破灭后最低为7，中位数11。我国一线城市的房价收入比2007年底约为15，与东京、香港相比，都处在一个较高的水平，部分城市如深圳甚至接近香港地产泡沫破灭时的水平。

???因而，从国外的经验、我国1992年-1994年海南房地产的走势以及我国的房价收入比可以判断出，我国的房价已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其调整的内在动力和必然性。

???2.对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因

???2006年-2007年，房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加，而这又进一步造成了房价的暴涨，土地价格也出现了飞涨现象。为此，2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，作为银行优质客户的房地产开发商在一夜之间被银行冷落，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整。

???另外，我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响，我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点，总计冻结存款44650亿元。并多次提高利率，使房地产企业每月要支付的还贷额大幅增加，同时使居民对住房的投资需求和投机需求下降。

???除银根紧缩政策外，房地产行业的其他调控政策也推动了行业本轮调整的发生，例如，各地公布08、09年住房建设计划、加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收、调整住房供应结构、加强了保障性住房建设等政策，分流了部分商品房需求，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。

???3.美国爆发次贷危机的爆发改变了我国房市的预期

???自2007年5、6月份开始，美国爆发次贷危机。此后，次贷危机向全球蔓延，引起了很多国家房价的下跌、全球金融金融动荡的加剧和经济增速的下降。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要体现在以下方面：

???一是改变了政府的预期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，会危及我国改革开放的成果和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能