华泰紫金宝湾物流仓储REIT（180303.SZ）市场前景及投资研究报告.pdfVIP

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研

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REIT研究

2024年08月29日紫金宝湾物流仓储REIT

申（180303.SZ）申购价值分析

购

策

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证投资提示：

券

研⚫紫金宝湾物流仓储REIT将于2024年9月3日询价，询价区间为4.062元/份-4.265

究

报元/份。

告

⚫高标大平仓具备稀缺性，地处核心物流节点。本基金基础设施项目为天津宝湾物流园、南京

宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园，均为高标仓，单层大平仓设计，方便装卸，在近年以双层仓

及多层仓供应为主的仓储物流园中具有稀缺性。其中，天津项目规模较大，毗邻天津港，选

址辐射内陆腹地；南京项目坐落于江宁区，邻近南京禄口国际机场，收入占比下滑；嘉兴项

目地处长三角分拨枢纽，核心客户为当地制造业，规模较小。

⚫21-23年营业收入逐年递减，净利润增速放慢。2021年-2024年Q1，项目公司实现营业

收入10,169/9,760/9,514/2,430万元，主要为仓储租金收入和管理费收入。其中，南京公

司收入规模逐年下滑，天津公司、嘉兴公司2023年营收分别同比变动-2.39%、7.62%；净

利润分别为2,415/1,953/2,549/1,042万元，其中2022年同比下滑19.15%，但2023年

同比增长30.53%；毛利率处于中游水平，21-23年净利率低于可比REITs均值。

⚫出租率平稳，租金稳中略降。2021年-2024年Q1，天津项目、嘉兴项目接近满租且呈现

平稳态势，南京项目平均出租率相对较低，主要因为2022年至2023年由于部分租约到期，

处在换租期，出租率有所降低，但上述三个项目在预测期内的出租率均高于90%。租金方

面，2021年-2023年天津项目、南京项目、嘉兴项目的租金水平整体小幅下滑。2024年

Q1，嘉兴项目租金水平创2021年至今新高，南京项目出现回升，而天津项目创新低，但

仍高于市场租金水平，且相较于可比REITs具备一定的租户集中度优势。

⚫预测本基金2025年净现金流分派率低于可比。根据招募说明书预测，假设预测可供分配金

额100%分派，该基金2024年4-12月和2025年的预测净现金流分派率分别为3.19%和

4.51%，2025年低于华夏深国际仓储物流REIT。

⚫折现率合理谨慎，资产估值增值率达124.13%。截至2024年3月末，天津项目、南京项

目折现率均为8.00%，嘉兴项目折现率为8.25%，相较其他已发行的仓储物流REITs，折

现率合理谨慎。基础设施项目增值率为124.13%，仅低于中金普洛斯REIT的增值率353%。

评估增值的主要原因是基础设施资产以成本法入账，未充分反映土地增值收益。