进一步完善房地产调控政策的建议.docx

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进一步完善房地产调控政策的建议

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房地产市场运行中存在的突出问题

1998年住房制度改革以来，我国房地产市场得到快速发展，城镇商品房新开工面积持续快速增长，施工和竣工面积显著增加，居民居住条件持续改善。房地产业是典型的终端需求型产业，房地产市场持续较快发展不仅直接改善了居民居住条件，也对经济发展形成较强的带动作用。但在房地产市场持续较快发展的同时，也必须看到，房地产市场运行中存在两方面的突出问题。

一是近年来房地产市场大幅波动的问题。特别是“十一五”时期，是我国房地产市场波动幅度最大的五年，房地产投资、销量、价格等主要运行指标均出现了大幅波动的情况，且主要运行指标的波动幅度均明显大于“十五”时期。以全国住宅销售均价为例，2008年全国城镇新建商品住宅销售均价为3576元/平方米，比2007年下降了69元/平方米，降幅为1.89%，这是住房制度改革以来商品住宅销售均价首次出现下降的情况。2009年，全国商品住宅销售均价比2008年上涨了898元/平方米，涨幅为25.11%，这也是住房制度改革以来商品住宅销售均价涨幅最大的一年。为应对房地产市场在短期内出现的大幅波动，“十一五”时期我国对房地产调控政策进行了多次调整，但从房地产市场运行情况看，调控政策还不能说已取得成功。

二是北京等部分城市房价显著高于正常水平的问题。住房制度改革以来，我国城镇商品住宅销售均价总体呈持续上涨趋势。2010年，全国城镇新建商品住宅销售均价为4724元/平方米，为2000年的2.42倍，是2005年的1.57倍。虽然全国房价总体上涨，但由于我国经济持续较快发展，居民收入正处于较快增长阶段。2010年全国城镇居民人均可支配收入为19109.44元，是2000年的3.04倍，是2005年的1.82倍。总体看，全国城镇居民人均收入增速高于同期城镇新建商品住宅销售均价涨幅，城镇居民的实际购房能力总体保持稳定。虽然全国城镇商品住宅价格的上涨幅度总体略低于同期城镇人均收入涨幅，但北京等部分热点城市房价涨幅显著高于同期居民收入增速。以北京为例，2010年，北京市新建商品住宅销售均价为17151.13元/平方米，是2005年的2.78倍。2010年，北京市人均可支配收入为29072.83元，是2005年的1.62倍。北京房价的涨幅远高于同期居民收入增速。从房价收入比观察，2001-2006年，北京的房价收入比均值为11.88倍。从2007年开始，北京的房价收入比开始快速上升，2007-2009年房价收入比均值为17.35倍，显著高于此前6年的均值水平。2010年，北京的房价收入比已高达21倍，为2000年以来的最高水平，且显著高于历史均值水平。可以认为，目前北京等部分城市的房价明显偏高，存在泡沫成分。

造成房地产市场运行中一些突出问题的深层原因

房地产市场运行中存在的问题是多种因素综合作用的结果，理清造成房地产运行中一些突出问题的深层原因，是采取更具针对性的调控政策，保障房地产市场稳定运行的基础和前提。

1.金融政策、特别是利率政策的调整是房地产市场短期大幅波动的主要原因

由于购买住房多需要借助银行的信贷，因此，金融政策、特别是利率政策变化对房地产市场的波动具有重要影响。当名义利率上升时，购房者的月供支出将增加，会抑制房地产市场的需求；而当利率下降时，购房者的月供支出将减少，实际支付能力提高，将扩大对房地产市场的需求。需要指出的是，利率政策的调整对房地产市场的影响具有滞后性，这种影响通常在连续加息或持续降息后才会显现出来。以美国为例，2001年前后，美国经济因网络股泡沫破裂而陷入衰退。美国联邦储备委员会采取了持续降息的政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使联邦基金利率(即银行间隔夜拆借利率)降至1%，为40年来低点，一直保持到2004年6月30日。利率的大幅下降大大刺激了住房消费，股票市场资金外撤也激发了对房地产的投机需求。金融支持力度较大、实际需求也增长较快使美国的房价和销售量经历了空前的上升。而从2004年6月30日到2006年6月30日，美联储连续17次加息，利率水平总计上升了4.25个百分点。利率大幅上升成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量的下降和房价的下跌。

我国贷款利率的变化对房地产市场需求的影响也较为显著。住房制度改革以来，我国住房贷款利率(按五年期以上贷款利率计算)经历了下降—上升—下降—上升的过程，目前正处于新一轮利率上升周期。从1998年以来房地产市场变化情况看，在每一轮利率大幅变化后，房价的波动都非常显著。2004年之后，贷款利率持续上升，2007年9月15日，五年期以上贷款基准利率提高到7.83%，这也是1999年以来