增值税不动产经营租赁服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理办法知识点.docx

增值税不动产经营租赁服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理办法知识点

一、应纳税额的计算（三）：不动产经营租赁服务和房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理办法

（一）纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法

1.适用范围：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

【提示1】取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

【提示2】纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

【提示3】房地产开发企业不动产经营租赁服务的增值税处理与之相同。

2.一般纳税人出租不动产的税务处理（友情提示：记忆顺序和解题顺序的高度统一）

取得时间、计税方法及机构与不动产所在等因素影响税务处理

2016年4月30日前，采用简易计税（可选择）的：

不动产与机构同地的：纳税：机构所在地申报纳税，租金÷（1＋5%）×5%

不动产与机构不同地的：预缴：不动产所在地，租金÷（1＋5%）×5%

纳税：机构所在地，租金÷（1＋5%）×5%－预缴

2016年5月1日后：，采用一般计税：

不动产与机构同地的：纳税：机构所在地申报纳税，租金÷（1＋9%）×9%

不动产与机构不同地的：预缴：不动产所在地，租金÷（1＋9%）×3%

纳税：机构所在地，租金÷（1＋9%）×9%－预缴

同地不预缴，不同地预缴。

预缴税额计算中预征率易混淆总结：

一般：建筑2%；出租3%；转让5%（建2租3转5）

简易：建筑3%；出租5%；转让5%（建3转租5）

举例

北京海淀区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2013年购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为500万元，取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为10万元。假设该纳税人2018年12月份其他业务的增值税应纳税额为25万元。请计算该纳税人增值税应纳税额？应如何申报纳税？（纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税）

思考路线图：2016年4月30前，选择简易计税方法，不同地：天津预缴，北京申报。

天津税务部门预缴税款＝10÷（1＋5%）×5%＝0.48（万元）。

本月增值税应纳税额＝10÷（1＋5%）×5%（出租业务）＋25（其他业务）＝25.48（万元）。

纳税人在2019年1月15日前向主管税务机关申报12月份应纳税额25.48万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.48万元，即纳税人应缴纳增值税25万元。

3.小规模纳税人出租不动产的税务处理（月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款）

个人工商户：①非住房：同地不预缴，不同地预缴（处理同上表简易计税方法）：

预缴：不动产所在地，租金÷（1＋5%）×5%

纳税：机构所在地，租金÷（1＋5%）×5%－预缴

②住房：同地不预缴，不同地预缴：

预缴：不动产所在地，租金÷（1＋5%）×1.5%

纳税：机构所在地，租金÷（1＋5%）×1.5%－预缴

其他个人：①非住房：租金÷（1＋5%）×5%（无预缴，不动产所在地申报纳税）

②住房：租金÷（1＋5%）×1.5%

1.其他个人无预缴；

2.住房征收率1.5%；

3.其他按一般纳税人简易计税方法处理即可

二、房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

1.适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

【提示1】房地产开发企业自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

【提示2】房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

2.销售额的确定。

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

【提示1】当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

【提示2】支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

【提示3】房地产项目可供销售建筑面积指可出售的总建筑面积，不包括未单独作价结算的配套公共设施建筑面积。

【提示4】销售自行开发的房地产老项目可选择适用简易计税方法全部价款和价外费用为销售额按照5%的征收率计税，不得扣除对应的土地价款。

3.预缴税款。

【温故】预缴总结1.0：预缴税额计算中预征率易混淆总结：一般：建筑2%；出租3%；转让5%（建2租3转5），简易：建筑3%出租5%转让5%（建3转租5）！

【知新】房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时:

应预缴