适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例(下).docx

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适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例（下）

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上海市未来住房需求最主要来自常住流动人口。常住流动人口户均规模小于户籍人口的户均人口，且常住流动人口中集体户比例远高于户籍人口，会进一步影响到上海市住房需求结构，例如今后住房需求会更加小型化，对集体性住房的需求会增加，等等。

住房作为最基本的民生保障，全国各城市都有自己的基本住房目标。住建部2009年的规划是人均住房建筑面积30平方米，各大城市的规划标准虽然呈现一定的差异，但人均住房建筑面积基本稳定在30－35平方米（见表2）。《上海市住房发展规划》规定2020年上海市人均住房建筑面积要达到35平方米。当然，各级城市的规划主要针对的对象是城市市民，未将流动人口考虑于内。部分城市的具体规划中，将流动人口人均住房建筑面积维持在市民水平的一半左右，如深圳。因此，本文即分别按照常住人口人均住房建筑面积要达到35平方米；常住人口中户籍人口和常住流动人口人均住房建筑面积要分别达到35、15平方米两种方案，计算随人口变迁带来的基本住房需求面积情况。

按照常住人口人均住房建筑面积35平方米的标准，本市住房建筑面积基本需求将由2011年的83704万平方米增长到2015年的96015万平方米（见图3）。如果常住人口中户籍人口和常住流动人口人均住房建筑面积分别按照35、15平方米的标准，本市总住房建筑面积基本需求将由2011年的63832万平方米增长到2015年的68470万平方米，年均增长1.7%。

新组建家庭且购房的主要在30－34岁人口年龄组，家庭户裂变最快。但户籍人口中该年龄组人口增长动力不足，致使本市户籍人口新增住房刚性需求下滑，也可以说未来户籍人口的住房需求动力是很不足的。对比户籍人口的住房需求存量和流量，“十二五”期间刚性住房存量需求稍有增长，由2011年的513万套增长到2015年的516万套，刚性住房流量需求每年保持在6万套左右（见图4）。

同样地，按照一户一套房的标准，2011年常住流动人口的基本住房需求存量约348万套，2015年增长至482万套。按照每年新增常住流动人口形成的家庭户数，常住流动人口的基本住房流量需求每年维持在33.5万套左右（见图5）。

上海市人口空间结构郊区化包括：流动人口向郊区集聚；户籍人口向郊区集聚。户籍人口往往是常住地是郊区或边缘地区，其户口所在地还在中心城区。所以我们对分区域的刚性住房需求进行预测时，必须分不考虑人户分离和考虑人户分离两种情况分别预测。不考虑人户分离的情形下本市刚性住房需求套数。刚性住房需求增长幅度较大的有宝山区、松江区、嘉定区、奉贤区、浦东新区等，集中在近郊区和远郊区。刚性住房需求套数呈现负增长的有闵行区、虹口区、长宁区，以中心城核心区为主（见表3）。

因流动人口主要流向郊区，郊区刚性住房需求很大比例是常住流动人口形成的家庭户。同时户籍人口中集体户的比例远低于常住流动人口，因此，上海主要的集体户住房需求也将集聚在郊区。2015年，浦东、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤等区县的常住流动人口家庭户甚至超过户籍人口家庭户。此外，这些区县也是集体户类型住房需求最旺盛的。

未考虑人户分离和考虑人户分离情形下本市刚性住房需求套数的对比。黄浦区、卢湾区、静安区等区在考虑人户分离后，人口刚性住房需求锐减，其中，黄浦区由26.5万套降至15.2万套，卢湾区由12.9万套降至9.5万套，静安区由10.6万套降至6.8万套。而近郊和远郊部分区县来自人口家庭户和集体户的住房需求则有所增加。尤其是黄浦，2015年考虑人户分离和未考虑人户分离的住房需求比为0.57（见表4）。

未来上海市常住人口的快速增长主要来自外来常住流动人口，因此上海市未来的基本住房需求动力主要来自外来人口。上海市户籍人口刚性住房需求在现有住房存量保障下，供需压力将明显减缓。外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性，未来上海市人口住房购买性刚性需求比例将降低，相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛，且多以低档小户型住房需求为主。同时，外来常住流动人口中集体户人口增加，集体式公寓等住房类型的刚性需要相应增加。

5适应人口数量和结构变动来加强城市住房供求管理的对策建议

第一，重视对存量住房的调整，推动存量住房的公共租赁和私人租赁。

上海根据公安局登记的住房，2010年上海市有1020万套，而同年人口为2300万人，这说明上海现有的住房套数总体上是能够满足自身的住房问题。当然住房的面积离住房规划目标和人们居住需求还有较大差距。仅从住房套数已经基本满足常住人口刚性需求来说，解决城市住房问题的第一条策略，是推动住房在市场中流通配置。减少空