陕西物业管理发展现状、问题及对策.docxVIP

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～陕西物业管理发展现状、问题及对策

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一陕西省物业管理发展概况

物业管理行业经历了以房地产发展为依托、仅为房地产业提供后续服务的阶段，步入公司化运作、品牌化管理，集房地产开发及售后等多个环节于一体的阶段。从房地产开发企业法人来看：截至2018年末，全国共有房地产业企业法人单位74.2万个，其中，物业管理企业23.4万个，比2013年末增长122.8%；从从业人员来看，2018年末，全国共有物业管理企业636.9万人，比2013年末增长54.8%；从总资产来看，全国物业管理企业资产达30666.7亿元，比2013年末增长124.4%，这意味着物业管理行业近年来得到了迅速发展。伴随房地产行业繁荣及城镇化进程加快，陕西省物业管理行业经过不断探索和完善，相应的服务规模以及质量均有提升，并成为解决城市及农村人口就业的重要行业之一。2018～2019年，陕西省物业管理发展的主要特征如下。

（一）进一步健全物业管理行业法制法规

以国家颁布的各项物业法规为依托，结合省内实际情况，陕西省各地市不断修订物业管理相关的法规文件。2019年8月，依据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《国家物业服务收费管理办法》以及《陕西省物业管理条例》和《陕西省定价目录》等法律法规，陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局共同发布了有效期为5年、自2019年9月1日起开始执行的《陕西省物业服务收费管理办法》，以进一步加强陕西省物业收费管理，规范物业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展。

2019年11月27日，陕西省十三届人大常委会第14次会议分组审议《陕西省物业管理条例（修订草案）》，该条例针对群众关注的物业管理区域内公共受益分配支出，以及住宅小区车位销售不规范等突出矛盾问题，在规范运行模式、加强监督管理、强化服务指导、提高质量水平等方面进行了完善，决定在全省建立物业服务企业信用评价体系，对物业服务企业实行分级分类监管，鼓励第三方信用服务机构对物业服务企业开展信用等级评价等。

《陕西省物业服务收费管理办法》以及《陕西省物业管理条例（修订草案）》的颁布与实施促进了陕西省物业管理行业的发展，具有重要的现实意义。《陕西省物业服务收费管理办法》结合地方实际，明确物业服务收费的管理方式，使物业定价有据可循，其中，将电梯、经管等公用设备运行维护检查纳入物业服务成本，取消物业公司强制收取的公摊耗能、垃圾清运等费用，为未来物业管理行业的健康发展提供了保障。此外，业主大会的重要性及必要性得到了体现，明确了在成立业主大会之前实行政府指导价，成立之后实施市场调节价，此举有利于逐步理顺长期以来存在的质价不符问题。明确管道维修的责任和费用划分，使长期以来存在的水电暖代缴与物业费捆绑问题得到了解决，促进了物业服务水平的提升，化解了物业服务矛盾。

（二）物业管理服务范围日益丰富

较快的城镇化进程、房地产市场持续繁荣以及人均可支配收入不断提升使物业管理行业的存续和发展具备可能性，是其发展的重要源泉。近年来，随着陕西省经济不断发展，各种住宅及商业楼盘数量激增，传统的物业管理方式很难满足广大消费者的需求，业主对美好生活的多样化需求促使对中高端物业管理服务的要求不断增加。作为楼盘存续和服务的衍生品，陕西省物业管理由早期单一的服务住宅类型逐渐拓展为涵盖商业物业、办公物业、学校物业等多个领域的管理行业。

陕西省物业管理行业经营业务领域不断扩张、收入明显增长。物业管理服务不断改进，通过新技术的研发与应用，将增值服务多样化，开发创新出更加多元化的物业管理服务内容，构成物业管理行业新的核心附加价值。除了传统物业管理服务范围之外，更涵盖了社区空间经营、金融、房屋经纪、电商等多种高端内容。值得注意的是，“互联网+物业”发挥了资本、互联网、物业管理各自优势，整合了线上线下的资源。移动互联网的出现更促成了“网上支付消费”和“社区O2O消费”两个巨大的服务消费市场。物业管理服务企业作为联结社会和社区的节点，尝试依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式，提高服务模式与市场需求的匹配程度，并取得一定效果。

以陕西博顺物业服务有限公司为例，其经营业务不仅包括传统的庭院绿化养护、家政服务等，亦包括电子商务以及不动产电子管理服务。此外，社区零售、社区养老、社区教育、社区医疗以及社区金融等管理服务逐步涌现。各物业管理公司在增值服务建设方面持续加大投入力度，其增值服务收入占比也在不断提升。物业管理行业在陕西省属于劳动密集型行业，人工劳动成本以及劳动的外包业务是公司成本的主要部分。得益于物业管理服务范围的日益扩大，物业管理法人及从业人员的