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商业地产销售运营5大方式--第1页

商业地产销售运营5大方式与优劣势分析

01

自购自营

在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资

源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费

用。

优点：

开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力

支出；

缺点：

非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，

商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经

营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：

此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

02

纯租赁

商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式

拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时

亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：

开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商

业项目，双方共同对此项目负责。同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有

足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

缺点：

回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进

行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

注意：

此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提

升了项目的整体商业形象。

03

返祖

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在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市

场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通

过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比

率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

优点：

所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使

用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经

营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风

险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆

零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。

经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了

商铺的销售。

缺点：

在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、

销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即

产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且

商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，

一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市

中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物

广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也

会使开发商的品牌形象大打折扣。

注意（如何规避风险）：

从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信

息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商

便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。

签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然

不会是精明的开发商，通常