适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例(上).docx

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适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究-以上海市为例（上）

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摘要：相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析住房市场是一个相当理想的视角。上海作为一个生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年龄结构的变化也表现得尤其剧烈。准确把握上海的人口状况和结构变动，做好城市住房管理工作，维持稳定的住房价格，保证住房市场得到稳定健康发展，同时提高居民的居住福利，有序推动城市化过程，是上海发展面临的突出挑战。分析上海市户籍人口和常住人口不同的刚性住房需求变迁，得到外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性，未来本市人口住房购买性刚性需求比例将降低，相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛，且多以低档小户型住房需求为主。同时，外来常住流动人口中集体户人口增加，集体式公寓等住房类型的刚性需求相应增加。

关键词：人口数量，人口结构，刚性住房需求，城市住房管理

1国内外关于人口结构变动和住房供求关系的相关研究

高房价和住房供给不足是我国城市化过程中突出的问题。较多研究提出人口因素、居民收入水平、土地资源供给、政府因素、货币政策、住房政策等因素对住房的供求关系产生影响。相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析住房供求关系是一个相当理想的视角。

较早和引起较多讨论的研究是Mankiw和Weil在1989年通过人口结构的变动来研究美国住房市场，在其《婴儿潮和住房市场》著作中，提出了关于人口结构、家庭结构和住房需求的“M－W模型”，这一模型得到较多应用，同时也在随后的十几年内受到很多学者对此模型的不断质疑和修正。

对人口变动和住房市场的研究已经得到相当发展。国外著名住宅分析机构，例如哈佛大学的住房中心利用人口统计数据和住房群体调查来分析城市住房市场，形成了相对成熟的模型；另如加利福尼亚大学的人口动态性研究小组也在人口和住房转变的关系研究上取得了丰富的研究成果。这也使通过人口统计和人口动态分析来研究住房市场成为应用人口学和城市人口学的富有特色的研究领域。例如Myers（1990）的《住房人口学：关于人口结构和住房市场的关系》（HousingDemography：LinkingDem0graphyStructureandHousingMarket）较为系统地说明了通过人口特征、结构、分布对住宅市场影响。从国际研究来看，虽然不同研究考虑的人口变动因素和采用的具体模型各有不同，对世界不同国家和城市中关于人口结构、家庭结构和住房价格、老龄化过程对住房需求、住房购买能力的相关研究有较为丰富的案例和文献。例如Myers（2002）对洛杉矶的研究。

对我国的研究来说，一方面住房市场化以后对住房研究的需求有很大发展，同时2000年的人口普查数据提供了关于住房的相关资料，以及住房普查数据、住房登记数据提供丰富的基础资料，推动我国对于人口结构和住房供求的实证研究取得相当大的发展。例如赵君丽（2002）从长期的角度分析了人口增长周期和房地产发展周期的相关性。蒋耒文和任强（2005）通过对人口家庭户预测，估算了我国城乡住宅的需求。尹中立（2010）提出人口结构变动所带来的人口红利，本身有利于增加投资和住房发展，并将人口结构变化和家庭生命周期结合起来，分析住房供给的变化。师友良（2005）研究了城市化过程中城市人口增长对住房需求的影响。利用人口数量变动、人口结构变动和家庭户预测来估计城市住房市场需求是最经常使用的分析模型，在不少城市已经开展了一些应用性研究，例如何文艳（2009）对石家庄的研究。其中，对于上海人口结构变动和住房制度改革的研究起步较早。顾国权等（1995）已经利用三普和四普的人口普查资料对城市家庭人口结构变动影响住房需求开展了研究。近20年来，上海人口学界对城市人口变动、空间分布和老龄化等相关研究积累了丰富资料和成果。总体来看，将人口结构变动和住房供求变动结合起来的实证研究和政策对策性研究还值得进一步深化。

2当前时期适应上海人口数量、结构变动，加强城市住房供求管理的突出重要性

第一，人口和住房问题是城市化过程中突出重要的问题。在城市化过程中，大量人口进入城市。城市居民需要得到必要的居住条件，是完成城市化的一个重要条件。城市的基本性质是人们生活在其中的城市，居住功能是城市的基本功能，因此城市发展客观要求保证充足的住房供给。同时，城市发展也伴随着城市的更新和改造，要求城市的住房建设是一个不间断的动态过程，以及住房供给的质量和标准能够不断提升。

第二，了解人口结构变动和住房供求的关系有利于对住房产业发展形成科学判断和科学规划。忽视了人口动态的土地规划和住房建设，有可能带来