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项目投资拓展管理流程

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文件目的

规范土地资源获取过程，明确项目拓展职责划分，规避项目投资风险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造公司利润最大化，实现公司战略目标。

适用范围

公司房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作及土地投资决策。

术语和定义

基础研究：为确定集团土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。

可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

职责说明

战略拓展部

跟踪土地市场，获取土地信息，进行投资机会研究，申报内部立项。

组织具体项目的可行性研究工作，编制可行性研究报告，协助高层进行土地投资决策。

负责参与土地招拍挂，办理相关手续。

城市公司营销部

负责市场调研及提出初步产品定位建议、分期销售计划。

招商管理部

负责与主力店/重点商户对接，征询进驻意见。

负责商业市场研究及提出商业初步规划建议、招商计划。

技术管理部

负责项目规划设计强度分析、设计草案拟定及产品优化建议。

城市公司工程部

负责工程技术分析，初步工期计划的拟定。

成本管理部

负责可行性研究阶段项目建安成本估算。

财务管理中心

负责编制项目目标成本可研版。

负责编制财务经济效益分析并拟定资金计划。

法务部

根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。

人力资源部

拟定项目机构组建方案。

工作程序

基础研究

基础信息研究是为保证集团项目发展目标实现、提高新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、集团土地储备规划研究和竞争对手研究等专项研究工作。

各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下：

战略拓展部负责城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；

技术管理部负责行业产品发展趋势的研究，并总结项目定位经验；

城市公司营销部负责住宅类客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。定期编制住宅市场研究报告，分析各类信息对公司发展的影响，提出应对建议，供公司决策；

招商管理部负责城市的商业发展规划及政策研究，城市各板块区域商圈研究，零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析，本地区未来商业地产的供应量分析，消费者消费行为调查与研究；

成本管理部负责对城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。

土地信息收集、甄别

战略拓展部根据年度工作计划及《土地储备计划》进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：

政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。

其他房地产开发公司：由于宏观调控措施以及市场销售疲软，大量的开发商面临资金链困难，大量廉价项目转让使得行业内的并购机会大增。国有房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。

房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。

其它主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。

了解到有效土地信息后，战略拓展部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各项目信息进行合议，由战略拓展部负责人根据公司土地储备计划要求对土地信息进行初步判断，会议由指定人员记录并存档。

如审核通过，战略拓展部组织编制内部立项建议报告；

如未通过，则将相关信息存入土地信息库，并对该项目的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。

立项建议

战略拓展部根据项目情况，了解该项目的背景