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证券研究报告·行业深度报告·房地产服务
房地产服务行业深度报告
“三问物业行业”系列报告之二——转机、2024年09月18日
风险与分红
证券分析师房诚琦
增持（维持）执业证书：S0600522100002
fangcq@
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投资要点
行业走势
◼什么样的公司能实现利润率的企稳回升？行业出现积极变化：部分优秀
公司毛利率出现企稳甚至回升趋势。以14家样本公司为例，6家公司房地产服务沪深300
2024H1的综合毛利率口径较2023年同期出现了回升。更重要的是基础0%
-4%
物业服务业务的毛利率，连续2个报表期毛利率均同比提升的公司仅有-8%
-12%
-16%
3家：中海物业、绿城服务和万物云。综合各项业务的毛利率看中海物-20%
-24%
业和绿城服务的利润率水平已经企稳，领先行业大部分公司。我们将部-28%
-32%
分公司毛利率率先企稳的原因概括如下：1）通过项目布局的聚焦战略-36%
-40%
实现规模效应，提升人均的管理效能，降低成本；2）执行“有质量的外2023/9/182024/1/162024/5/152024/9/12
拓”战略，外拓项目对利润率实现正向贡献；3）地产关联方仍维持正常
的销售和交付，能够提供稳定体量的高利润率项目的交付；4）坚定退相关研究
出盈利能力不佳甚至亏损的项目。最后需要关注管理费率的变化，只有
毛利率企稳回升同时管理费率缓慢降低，才可认为公司实现提质增效。《现阶段投资物业股需思考的三个重
要问题》
◼应收款是否会构成物业行业的重大风险？样本公司2024年中期应收款
总额和周转天数均略有上升，但未到严重恶化程度。关于应收款的分析，2024-04-19
我们总结如下：1）无需对2024年中期应收款金额上升过多担忧。2）《物管行业2023年中报综述：经营回
重点关注一年以上应收款的情况。一年以上应收款增速慢、占比低的公归本源，发展质重于量》
司，其经营风险也越低。3）按应收款的对象分类：周转天数更为重要，
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