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园区运营服务及招商运营一体化

园区运营服务及招商运营一体化

对园区来说，招商是最被关注的，关系经营生存的问题。运营是

躲不开的，有点“剪不断，理还乱”，也是当下行业的热点与痛点。

运营即是招商，这是在做每一个园区时特别尊重和强调的。运营

绝不是负担、麻烦，是一块待挖掘的宝矿，也可以说是某些园区的一

根“救命稻草”。要让公司和园区感知运营部门的重要性，运营团队

绝不是可有可无的游兵散勇。运营做得有特色的，招商肯定受益，甚

至是大大受益。当运营园区到一定阶段的时候，无论是运营的诚意，

还是运营的实效，都会触动和感动企业客群，口碑传播、以商招商、

政府代招、企业慕名而来，自然都会产生。招商运营一体化，其中招

商不仅是引入重点企业，对产业地产来说，很大程度上涵盖了房产销

售。一个产业地产项目房屋销售得不错，销售总监和一个销冠对园区

产业运营不理解，觉得无所谓，模式太另类。埋怨新项目不重视运营

对销售没有支持力度。这更加坚定了产业地产必须强化运营的操盘理

念。要做好一个园区，从前期的定位，策划，招商，运营，服务，资

源对接，整个生态系统是融会贯通的，每个环节都是相互促进不可分

割的。国内园区注重地产，销售，国外更注重提高的配套服务和资源

注入。园区运营得好坏，可以从两个最直接和最简单的方面看过。一

个是到招商中心，看招商人员能否真正能够讲解一些产业内容来审看。

另一个是你上项目网站看看产业内容占多少，还是都充斥着租售信息。

当然，这种观察是最表层的层面。园区运营有三个层次或三种境

界，作秀、做实、做模式。作秀，园区没有说不做公共平台的，可不

少产业地产项目就是在做噱头卖房，这大家都清楚。做实，一大批园

区在建设经营过程中，殊途同归，不单单是作秀，必需靠产业运营、

公共服务来完善园区经营，促进园区招商、获取政府支持。做模式，

是一些园区投资商有大抱负和长远计划，发自心底的探索、推进园区

运营，努力把产业运营做到极致，依此拓展项目，复制园区营运模式，

努力做大规模上市经营等等，这样的企业是行业的希望，但现在并不

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多。三个层次的用心程度、辛苦程度和做法肯定不一样，效果和运营

结果也肯定不一样。目前，国内做秀的还是多一些，这就要求开发运

营商顶层设计要严谨，尤其在新环境下。好的招商从开始就已运营，

好的运营从开始就已招商，具体每个项目具体对待，说的有道理，园

区运营做到哪个层次，哪个阶段，要看园区或项目投资运营商是个什

么样的基因，有什么样的目标、愿景与实力保障，当然也要看园区所

处城市和区域环境。其实，最终要看大老板的理念和底蕴，公司高管

的意识和思维起不了决定作用，有时干着急、干瞪眼。园区随着建设

通常是进阶的，但也有极个别的降阶，起初做运营信心满满，可产业

运营服务不好做，短期内见不到明显效益，入驻企业也未必多满意。

大家已经发现，北京周边的两大产业地产商相继有了动作。华夏幸福

与宏泰两家做产业市镇的“撞脸”兄弟在园区运营上正在积极布局，

上市公司可以不差钱，任性一点，先有华夏幸福宣称全球孵化的“太

库”诞生，再近来涌现宏泰的“泰智会”协同创新中心登场，一家请

来上海张江孵化器的负责人做舵主，另一家挖来科技部和中关村

的青年官员来操持，模式虽相近，但有所不同，都投入不菲，现阶段

根本谈不上盈收，可产业服务的决心和态势呈现出来。做园区运营可

以得到一些启示，下一盘多大的棋，取决于自己的实力、决心和战略。

大有大的玩法，小有小的策略。中小园区运营商做好现实的运营工作。