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转型经济中的住房融资

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引言

20世纪90年代早期开始的经济转型进程完全改变了向公众提供住房的机制。过去提供住房是政府的责任，但现在却应该留给市场机制，同时可有政府支持。由于住房花费较大，因而在住房市场上建立一个有效的住房购置长期融资体系很重要。尽管住房融资在转型经济国家还仅处于初级阶段，但在发达的市场经济国家，它却是一个很大的市场。为了在向市场经济转型的框架中推进住房政策的实施，中东欧国家急需建立一个运转良好的、以市场为基础的住房融资机制。

一转型经济中的住房融资与住房市场

1.转型经济中的住房融资市场

作为人们生活中的一项基本设施，住房虽然是必需的，但通常却是非常昂贵的。它一般要花掉人们年收入的几倍，使得人们根本不可能以现金购买。一般来说，融资安排是难免的。在发达的市场经济国家，住房贷款业务是个很大的行业，尽管在不同国家这一行业的机制及市场规模有所不同，如丹麦的未偿还的住房抵押贷款占GDP的比重大约为70%，而奥地利只有5%。但在大多数国家，这种未偿还的住房抵押贷款要超过GDP的20%。

与此相反，在转型经济国家中，住房融资市场仍处于初级阶段。在这方面发展程度最高的是爱沙尼亚，其住房贷款占GDP的比重略高于5%。在其他转型经济国家，住房贷款仅占GDP的3%甚至更低。但许多转型国家，最近几年住房融资市场发展很快。

2.转型经济国家住房市场的特征

当前转型经济国家的住房融资市场规模很小，这些国家的住房（资产）市场仍然处于初级阶段。这主要是因为这些国家的住房融资市场的历史很短。在许多转型经济国家的社会主义时代，房地产主要是归国家所有，国家对提供住房负有主要责任。国家根据具体的建设计划建造公寓并以很低的租金租给公众。由于没有可供交易的资产，也就没有住房市场。在一些中东欧国家，有些人被破例允许拥有其住房的所有权，但这些房屋所有者一般不能自由搬出，也不能与他人就其住房进行交易。在这种环境下，对住房进行交易的市场很难成长起来。因此，直到20世纪90年代经济转型进程开始的时候，这些转型经济国家的住房市场才从头发展起来。

尽管转型经济国家的住房市场在其早期具有许多相似之处，但现在却有很大不同，这反映了这些国家不同的历史社会背景及经济转型战略。然而，这些转型经济国家的住房市场仍然具有以下几个共同特征：住房存量较大；业主自用住房占有很大份额；住房质量一般较差；住房建设水平较低。

第一，转型经济国家有较大的住房存量。一些转型经济国家，如爱沙尼亚，每1000个居民中就有400多套住房，这一比例可与包括德国在内的许多欧盟国家相媲美。其他转型经济国家，如斯洛伐克与波兰，虽不及爱沙尼亚，但每1000居民拥有的住房仍然超过300套。转型经济国家相对较高的住房存量主要是早先的社会主义时代的产物，那时政府有责任建造足够的房屋以供人们居住。

而且，近年来，多数转型经济国家的人口一直在减少。没有总人口的增加，也就没法指望转型经济国家的居民对住房有很大的新的需求，这与许多其他发展中国家的情况不同。但是，对人口结构的分析表明，有些国家，例如罗马尼亚，20～29岁的人口较多，当这些年轻人离开父母寻求独立时便会产生出对住房的需求。人口地区分布的变化也会产生出对住房的新的需求。在许多国家，人们愿意搬到大城市及其周围，以寻找更好的工作机会。但不管怎样，人们也可以说转型经济国家已有足够的住房。

第二，转型经济国家的住房结构中业主自用住房所占比例很高。在许多转型经济国家，业主自用住房所占的份额非常高，在斯洛伐克几乎达到80%，在保加利亚大约占到90%。这显然是过去几年实行的房地产私有化的结果。作为经济改革进程的一部分，土地和住房被归还它们最初的所有者，或按正常价格出售给其居住者。因此，许多住房就成为私人所有的住房，特别是业主自用住房了，而公共出租住房的数量下降了很多。一些转型经济国家，如捷克、拉脱维亚和波兰，业主自用住房所占的比重适中，接近50%。就捷克和拉脱维亚来说，这可能是因为它们住房私有化的步伐一直比其他转型经济国家慢。随着住房私有化的推进，业主自用住房所占比重可能会上升。住房私有化也使得住房市场中商业出租住房非常有限。现在，转型经济国家的大多数私人出租房屋是这些住房被归还给其最初所有者之后产生的，其租金被控制在很低的水平。

显然，在转型经济国家，业主自用住房所占比重较高不是以市场为基础的住房自由交易的结果，因为这些国家的房地产私有化最近才进入商业交易阶段。因此，若是在有效的市场机制下，这一水平对这些国家来说可能并不是最优的。未来几年，随着住房市场发挥作用，这一水平有可能下降，而下降的程度将因不同国家的经济与社会特征的不同而有所不同。

第三，虽然转型经济国家的住房数量很大，但其质量