中国各省域房地产开发水平综合评价研究.docx

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中国各省域房地产开发水平综合评价研究

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关键词：省域；房地产开发水平；综合评价

1问题的提出

随着美国金融危机的蔓延，2008年全球经济增长急转直下，中国经济也遭遇了前所未有的巨大挑战。在中国宏观经济不景气的背景下，中国房地产行业也遭遇了寒冬。究其原因，其根本问题之一在于行业快速发展积累的大量不利因素。房地产业作为国民经济的支柱产业，它的健康发展对于人民生活水平、国家财政收入以及国民经济的发展都有十分重要的意义。笔者认为，科学构建我国房地产开发水平指标体系以及对开发水平量化评价的结果，对于指导房地产开发企业进行异地开发投资具有很强的参考作用，同时也要求各级决策部门从区域整体上把握自己的优劣势，从另一个角度来思考房地产业发展政策，从而减少盲目性，并引导其健康发展。

本文构建了衡量房地产开发水平的各项分类指标，并运用了美国学者L.A.Zadeh提出的模糊隶属度无量纲化处理数学模型，利用2007年房地产开发统计数据，综合评价我国31个省、自治区及直辖市的房地产开发水平。

2房地产开发水平指标体系的构建

2.1评价总体构想

根据房地产开发的内涵，从区域房地产开发规模、房地产开发潜在性以及盈利性三个方面，选取15项指标，构建房地产开发水平指标体系，并建立模型对我国各省域房地产开发水平进行综合评价。其中，规模性指标(P1)，反映区域房地产开发规模情况，以及开发经营的业绩情况，由开发企业数量(A1)、开发企业从业人数(A2)、资产总额(A3)、房地产投资额(A4)、经营总收入(A5)、房屋销售面积(A6)六个指标构成；潜在性指标(P2)，代表区域未来开发的潜在能力，由土地储备面积(B1)、未竣工房屋面积(B2)、房屋销售价格(B3)、经营收入增长率(B4)、房屋销售面积增长率(B5)五个指标构成；盈利性指标(P3)，代表区域房地产开发拥有强劲的盈利能力，由利润总额(C1)、净利润(C2)、净利润率(C3)、总资产回报率(C4)四个指标构成。

2.2评价房地产开发水平所需指标的选取原则

2.2.1科学性原则

指标体系的建立必须在科学的基础之上，选取的指标应全面，指标的内涵应该明确，测定的方法标准，统计的方法规范，能客观、真实及全面的反映各省域房地产开发水平。

2.2.2系统性原则

指标选取应该坚持系统论的观点。每一侧面由一组指标构成，各指标之间既相互独立又相互联系，共同构成一个有机整体。同时指标体系应具有层次性，从宏观到微观，层层深入，形成一个评价系统，反映不同地区从综合到分类的房地产开发水平。

2.2.3可比性原则

构建房地产开发水平指标体系的一个目标就是进行区域内各部分横向对比，评价结果在空间不同区域上可比，通过区域间的比较，反映各区域间的优势和劣势，因地制宜地提出政策措施，这也要求指标的统计口径、含义、使用范围在不同区域间要相同。

2.2.4可操作性原则

指标体系应尽可能的简单明了，有关指标的量化及所需数据比较容易获取且准确可靠，并能尽量利用现有数据和已有规范标准，即使需要实地调研的指标也要追求易获性、真实性和代表性的有机结合。

2.3房地产开发水平指标体系框架

根据以上选取的原则，房地产开发水平指标体系由房地产开发规模、房地产开发潜在性以及盈利性三个方面共15项指标构成(具体指标见右图)。

3房地产开发水平综合评价方法及指数

3.1数据选取

本文选取中国大陆31个省、自治区及直辖市进行房地产开发水平综合评价，分别计算开发水平综合指数，以反映区域间房地产开发水平差异。数据来源于中国统计年鉴(2008)和中国房地产统计年鉴(2007)。

3.2权重确定

传统的确定权重的方法多是依据经验进行定性分析，从主观上进行判断。这种方法在一定程度上有其合理性，但对多指标的权重判断非常困难，而且也不准确。为了科学确定各个指标的权重，笔者采用层次分析法(AHP)来确定各指标的权重。其步骤主要如下：

第一，建立层次结构模型。本文指标体系分为目标层、准则层和指标层。

第二，构建判断矩阵。本文指标体系需要构建四个判断矩阵，即在准则层需要构建一个3×3的判断矩阵，规模性指标构建一个6×6的判断矩阵，潜在性指标构建一个5×5的判断矩阵，盈利性指标构建一个4×4的判断矩阵。

第三，确定权重系数。本文采用方根法求取各指标权重系数，具体权重系数见表1。

第四，一致性检验。本文一致性检验的C.R值分别为0、0.0251、0.0529、0.0433，通常认为C.R值小于0.1就认为检验通过，显然，本文上述权重系数的确定通过了一致性检验，说明判断矩阵构建较为合理。

3.3指标值无量纲化

由于指标间的“好”与“坏”没有明确的数量界限，在很大程度上带有一定的模糊性，因而认为采用模糊量化的方法比较合适。为此，运用美国学者L.A.Zadeh提出的模糊隶属度函数，