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建筑工程竣工测绘中房屋面积计算的问题与建议探讨

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摘要：建筑工程结束后需要进行最后的验收阶段，而竣工测绘是其中重要的工作内容，竣工测绘的准确性对建立城市规划部门的权威性和提高建筑单位的经济收益具有重要意义。本文将对目前建筑非工程竣工测绘中存在的房屋面积计算问题进行探讨，并提出相关建议。

关键词：建筑工程；竣工测绘；房屋面积

前言

竣工测绘是整个建筑工程收尾阶段的关键环节，实质就是对建筑区域的地上、地下建筑物进行测量并制定竣工报告的过程，包括建筑的高度、位置、面积以及间距等内容[1]。竣工测绘是竣工验收不可或缺的重要内容，其测量结果是竣工验收的重要基础，竣工测绘不仅包括基本的测量要求，同时要考虑到特殊的规划要求。竣工测绘的质量关系到城市规划部门对该区域地理信息的了解程度，并且影响城市规划部门审批相关文件的落实情况和责任管理，所以提升竣工测绘的质量对于落实城市规划和建设管理具有重要意义。影响竣工测绘准确性的最主要因素就是竣工房屋面积，通过测量结果可以直观看出建筑工程的规模以及建筑物建筑过程中能够是否存在违规情况，也是验收人员对建筑工程违规情况实施处罚措施的合理依据[2]。城市规划部门的执法力度和建筑公司的经济效益都与竣工测绘的准确性存在密切联系，如果竣工测绘缺乏准确性，易造成城市规划部门和建筑公司之前出现纠纷，导致规划部门的权威性下降，不利于社会影响。国家对建筑工程面积算问题较为关注，颁布了《建筑工程建筑面积计算规范》等一系列制度，从落实情况来看，规范了竣工测绘行为，增强了竣工测绘管理，极大程度提升了竣工测绘的准确性[3]。本文将对目前建筑非工程竣工测绘中存在的房屋面积计算问题进行探讨，并提出相关建议。

一、竣工测绘中房屋面积计算问题

传统建筑结构较为简单，相比之下现代建筑外形更为美观，结构更为复杂，也导致竣工测绘时在房屋面积计算中存在较多问题。实际工作中，由于部分测绘员概念模糊、理解不到位等因素导致房屋面积计算错误，下面是普遍存在的房屋面积计算问题。

（一）房屋面积中计算层高的问题

实际工作中部分别墅和顶层较为复杂的建筑都会将其设计为坡屋顶，大部分测绘员在面对坡屋顶计算建筑面积时，普遍是只要建筑层高超过2.1米即全部计算面积，这是不符合实际情况的。根据相关规定，面的坡屋顶建筑时，层高大于2.1米的部分计算全部面积，层高在1.2至2.1之间的部分计算一半面积，层高低于1.2米的部分不予计算面积。在《建筑工程建筑面积计算规范》中，对于建筑面积的层高下限做出了明确规定，但在层高上限上缺乏明确规定。实际工作中，部分建筑层高可达5至6米，此时按照常规方式计算显然不符实际情况，因此相关部门应尽快出台制度，完善对超高建筑的计算方式[4]。

（二）房屋面积中计算室外楼梯的问题

实际工作中部分建筑存在室外楼梯，若楼梯存在永久性顶盖，计算面积时可根据建筑物水平投影面积的一半进行计算。若室外楼梯未存在永久性顶盖或无法完全遮盖，则不计算最上层楼梯，将其做为下层楼梯顶盖计算下层面积。

（三）房屋面积中计算骑楼的问题

骑楼属于较为典型的商业建筑，底楼为商铺，上层为住宅。实质是建于人行道上，楼房与楼房之间紧挨，顺沿公路形成一条长廊，通常将此建筑分为楼顶、楼身以及骑楼底三个部分。在实际工作中面对此类建筑时，应将二层以上作为建筑面积进行计算，将一层作为用地面积，不进行建筑面积和建筑基底面积的计算。

（四）房屋面积中计算隔层阳台的问题

建筑中若阳台与阳台之间超过3层以上的层高，将其称为隔层阳台。在《建筑工程建筑面积计算规范》中，并没有明确规范是否能够将上层阳台作为上盖进行计算，也未明确规定是否应该计算此类阳台建筑面积。通过实践可得，若隔层阳台符合以下几种情况就应该计算建筑，例如存在上盖、层高大于2.2米、周围存在围护结构等。

（五）房屋面积中计算地下室出入口的问题

现代建筑中普遍具有地下室以及半地下室等建筑形式，半地下室包括车库、车间、仓库、商店等。在实际工作中面对此类建筑时，需要根据实际情况计算建筑面积，例如层高低于2.2米时只需计算一半面积；若层高大于2.2米，存在永久性顶盖出入口，计算时根据外墙水平投影面积进行计算，但外墙应排除防潮层、采光井以及保护墙[5]。现阶段城市汽车保有量逐渐上升，居民更加管着地下车位问题，部分居民希望地下车位可进行产权交易，由此引发出是否该应该计算地下车位面积的问题，并且《建筑工程建筑面积计算规范》也未作出相关规定。部分人士认为，地下车位虽然存在于地下层内，自身具有固定的建筑面积，在明确具体建筑面积的基础上能够进行交易，也应该获得产权办理资格。另外一部分人士认为，地下车位存在于地下层内，四周缺乏围护结构，久而久之易出现错位情况，导致产权纠纷，无法进行分摊，不具有产权办理资格。笔者认为，只要地下车位拥有者具有合法