地产杂谈系列之五十九：供需框架下楼市趋势探讨.pdfVIP

证券研究报告

供需框架下楼市趋势探讨

——地产杂谈系列之五十九

地产行业强于大市（维持）

证券分析师

杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002

郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003

2024年9月18日

请务必阅读正文后免责条款

核心摘要

分析框架：住房作为商品，量价本质上是由供需决定。从供给来看，包括存量供应和新增供应，存量供应主要受在

建未售和现房供应等影响，新增供应则与新增拿地、新开工等关联度较高。随着2022-2024年房企拿地开工大幅下滑，

边际新增供应不断萎缩，当前供给端主要困难在于存量库存较高。从需求来看，主要受购房意愿（包括购房成本、机

会成本与预期收益等）和购房能力（包括财务状况与负债水平、现金储备与预期收入等）影响，当前需求端主要问题

在于收入增速放缓、房价下行背景下居民购房意愿不足、购买能力下降。

海外经验：购房意愿与能力均提升，供需格局大幅优化带来房价企稳。梳理美国次贷危机、中国香港97年金融危机

后的楼市企稳特征，均存在：1）经济及收入预期好转、房价下跌带来置业门槛下降，居民购房能力提升；2）租金

回报率逐步超过或接近理财及房贷利率，租金相对吸引力提升，带来购房意愿改善；3）需求端逐步恢复，叠加新增

供应大幅下降，最终带来供需格局优化、房价逐步企稳。

国内展望：积极因素逐步积累，关注收储及降息。当前国内楼市调整已近三年，量价较2021年高点均明显回落，同

时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，租金回报率相对吸引力逐步增强。针对房价下行及收入

担忧下居民购房意愿不足及存量库存较大的现状，仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，

同时加速收储落地消化存量库存，改善市场供需关系，后续建议密切关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益

率”等相对估值指标、收储落地情况。

2

核心摘要（续）

投资建议：当前地产板块主要个股市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。在

楼市短期难见反转背景下，短期板块催化仍在于政策，持续关注收储落地情况，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，

关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标变化。个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的

房企，如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、保利发展等，同时建议关注经

纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

风险提示：1）政策持续性不及预期风险；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险；3）

个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。

3

目录

CONTENTS

引言

分析框架：楼市量价本质由供需决定

海外经验：购房意愿与能力均提升，供需格局大幅优化

国内展望：积极因素逐步积累，关注收储与降息政策

投资建议及风险提示

4

引言

自2021年下半年以来，本轮楼市调整已近三年，市场普遍关心楼市何时企稳，哪些先行指标值得关注。为更好回答上

述问题，本篇报告我们在探究及总结海外楼市企稳前后特征的基础上，建立短期市场分析框架，对短期国内楼市方向

判断提供一些思路。本篇报告主要分为3个部分：1）楼市分析框架介绍；2）海外楼市企稳经验总结；3）短中期国内

市场趋势判断。

2021下半年以来全国累计商品房销售面积持续调整

商品房销售面积（亿平）累计同比（右轴）

20