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必威体育精装版国家开放大学电大《物业管理法规》案例分析题题库及答案(试卷号2224)案例分析题

1.8岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区15号楼负一层的社区老年活动中心，当两人行至小区15号

楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰块。“啊！”伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头看到小萌倒

在地上，满头是血，四肢不断抽搐，外婆被眼前这一幕吓坏了，她赶紧拨打急救电话将小萌送往医院救治。

因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块的屋顶是顶楼居民林某将

露台封闭后建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关。业主林某认

为冰块坠落属于意外事件，和他也无关。

问题：

(1)小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径？

(2)本案应如何处理？

答：(1)可以通过协商、调解、诉讼等途径维护自己的合法权益。

(2)顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任。自然人的人身权利受法律保护，因顶楼业主林某私自搭建违

法建筑，致使其屋顶结冰砸到小萌，损害了小萌的健康权；而物业公司作为物业管理方，对业主林某私自搭建

行为没有及时制止，未尽到管理注意的义务，也存在一定过错。两方的过错行为共同导致小萌伤残的损害结果，

应当承担相应的赔偿责任。

2.2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物业公司多次发出通

知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2015

年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该

房产。2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业费。

问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？

(2)物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？

(3)你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？

答：(1)赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收

费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增

值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；

(2)物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有

过错；其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；

(3)物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业公司可以根据其与赵先

生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护白己的合法权益。

3.陈军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准

备。陈军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走

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到陈军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，长平物业公司的巡逻保安员见状，忙把其送往

医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼陈军家掉下来的，

另一位邻居也证实，自己前几天去陈军家玩，陈军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到陈军要

求其赔偿损失，陈军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，

黄佳的父母向人民法院起诉，要求陈军赔偿损失，并以管理不善为由将长平物业公司告上法庭。

问题：(1)本案的原告和被告分别是谁？

(2)本案应由谁来承担赔偿责任？为什么？

(3)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？

答：(1)原告是黄佳，被告是陈军和长平物业公司。

(2)应由陈军承担赔偿责任，因为损害是由于陈军放置在窗台上的花盆掉下来造成的，陈军未能妥善管理

白家窗台上的花盆存在着过错；花盆是放在业主的专有权的范围，物业公司没有管理义务。

(3)台风将花盆刮落不属于不可抗力，因为不可抗力是指不能预见，也不能避免的事件，在木案中台风来

临前是有通知的，陈军将花盆放在屋内等地方是完全可以避免悲剧的发生。