北京国宾世贸二期方案提报课件.pptVIP

国宾世贸二期项目背景商业定位写字楼定位

项目背景区域位置项目所在的阜成门商业区处于北京西部几个主要商业圈、商业区域中心的位置，东侧连接西单商圈，南侧连接西直门外商业区域，北侧与金融街商业区域相连，对吸引各个区域的消费人群有着较为优越的条件。

指标分析功能层数建筑面积（平米）合计（平米）B3569253435692设备及停车场B2B1167271234545134760476047604760商业餐饮2355347606476074606894237391235871655办公1634216551011阳光房地下建筑面积167274631063037地上建筑面积总建筑面积

商业定位区域分析主题定位业态构成招商排期销售价格

项目所在地段商业发达，三大商圈交汇（阜成门商圈、复兴门商圈、西直门商圈），周边商业密集，如华联商厦、万通小商品批发市场、天意市场、天外天市场、官园批发市场、甘家口大厦、复兴门百盛、金融街四季商城等。

配套完善，医院、银行、学校等齐全。

主题定位本项目所在区域内：批发市场众多，竞争激烈；中高档百货云集，差异化竞争困难；区域餐饮、娱乐休闲等具备一定的潜力。商务休闲空间

功能定位：以商务休闲消费为主，展示为辅；档次定位为中高档；经营模式采用分散收银，后期经营管理中（商业管理公司）采用统一的营销推广活动来打造整体的商业品牌形象。

业态构成本项目应力着打造成一个集餐饮、休闲、娱乐于一体的中高档次物业，以缓解周边相关配套的匮乏，满足大众消费需求。我司建议的商业业态规划如下：

楼主商配套休空地上一地上二地上三个人理店、便利店、行、品牌汽展等咖啡、水吧、冰激凌店、水果、个性配等格家居/家、个人数、精品店、美容等家具或数旗店代生活地上四家具/数旗店地上五地上六世界美食集世界不同格之休餐等高档正餐安排两家适宜商宴之正餐餐等加大休闲消费比例、减少购物比例

招商排期???先进行先主力店，即四、五、六层铺位的招商；次而进行二、三层的招商；最后对一层进行招商。

销售模式?先招商后销售（带租约销售）?海外营销（包租），视前期销售情况而定。

销售价格建议楼层商铺售价(元/平方米)先期持有F1F2F3F4F5F626000—2800024000—2600020000—2200017000—1900016000—18000注：以上均按建筑面积计算，海外营销要考虑售价上浮

写字楼定位项目市场状况整体营销策略

项目市场状况项目名称项目地址参考价:售价/租金/物业费售价：13000元/平米售价：14480元/平米甘家口商务大厦海淀区甘家口大厦向西100米西城区西直门立交桥西北角西城区西二环与平安大街交汇路口东南角西环广场光大国际中心售价：15500元/平米物业费：16.11元/平米*月售价：16800元/平米天恒置业大厦华远·企业号西城区阜外大街31号西城区北展北街15号金晖总部大厦(西区总部大厦)西城区西直门东北角，西二环边售价：13800元/平米月坛理想大厦西城区南礼士路租金：3.50元/平米*月租金：23.00元/平米*月租金：18.00美元/平米*月物业费：3.20美元/平米*月售价：10000元/平米租金：4.50元/平米*日租金：20.00美元/平米*月租金：4.20元/平米*月租金：5.00元/平米*日售价：13000元/平米租金：3.80元/平米*日租金：4.50元/平米*日售价：14300元/平米租金：4.30元/平米*日租金：3.60元/平米*日租金：3.60元/平米*日售价：14000元/平米中商大厦西城区二三环间三里河东路月坛大厦物华大厦西城区月坛北街2号西城区二三环间车公庄大街甲4号万通新世界中心四川大厦西城区阜成门西城区阜外大街1号融金大厦西城区车公庄路建阳科贸中心鸿儒大厦西城区二三环间南礼士路36号西城区二三环间官园桥西侧300米西城区二三环间阜外大街7号西城区阜外大街4号国投大厦国润大厦富通大厦西城区车公庄东润时代大厦海通大厦西城区西二环西城区南礼士路3号五栋大楼西城区车公庄大街市委党校对面

整体营销策略客户定位项目价格建议销售策略推广策略销售计划

客户定位A方案：圈层营销，大户为主国内大型民营企业有国资背景的大型企业国内外大型投资机构B方案：分割销售，以较小单位快速消化具备相当实力的中坚型企业有相当经验的房地产投资人C方案：整售散售相结合

项目价格定位定价依据采用市场参考原则，针对周边相近项目的售价，对我项目进行价格评估；根据市调资料反馈，目前市场同类项目的售价范围在13000～16000元/平米之间；订价所参考项目通程国际五栋大楼

项目价格定位根据市场调研及相关分析，建议项目写字楼售价为：15000元/平米

销售策略1、大小兼顾：大客户先行