宅基地管理方式亟待创新.docx

?

?

宅基地管理方式亟待创新

?

?

摘要：农村宅基地是农村村民在集体所有的土地上为了满足本身基本的生活居住的需要所占有土地，实现耕者有其田，居者有其屋。对农村宅基地的管理是直接涉及农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。本文简要分析了宅基地管理方式的创新，以供参考。

关键词：宅基地管理；创新；制度

1宅基地管理现状

我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地存在的大量问题说明，现行管理制度已经难以适应新形势的需要。

1.1宅基地管理法律缺乏系统性

农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有制定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

1.2宅基地缺乏规划

第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求。致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

1.3宅基地管理薄弱，有的地方甚至放任不管

由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，绝大部分市、县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，甚至有的市、县基本上是放任不管。如安徽省某县2005年、2006年、2007年全县没有审批一宗农村宅基地，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。

1.4宅基地流转机制缺失

法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且已定居城镇或他乡的居民也不能将自己合法拥有的宅基地转让出去，宅基地使用权的权益难以实现。从而导致宅基地空置、空心村现象普遍，土地不能得到充分利用，同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资。

2落后的宅基地管理方式创新

2.1建立农村宅基地规划制度

把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。农村宅基地规划应以乡(镇)为一个基本单元，由市、县国土资源行政主管部门会同规划、建设、交通等有关部门和乡(镇)政府编制，报市、县人民政府批准。农村宅基地规划的内容，应当包括各乡镇、村居民点的分布、人口总数、人均宅基地面积等用地现状及趋势分析，各居民点内各户宅基地的位置和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划的控制、引导作用。

2.2确立市、县国土资源主管部门审批宅基地制度

根据现行土地管理法律法规的规定，宅基地的批准权在市、县人民政府，审批环节多，审批层级高。为此，应根据中共中央《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中“深化行政审批制度改革，进一步减少和规范行政审批事项，简化办事程序，创新管理制度，为群众和基层提供方便快捷优质服务”的精神，在宅基地管理中，进一步减少环节和降低审批层级，对该项审批进行改革，将市、县人民政府的审批权下放给市、县人民政府国土资源行政主管部门行使，即由国土资源行政主管部门批准宅基地。这样做，既减轻了政府大量的审批事务，也减少了环节、降低了层级，缩短了时间，提高了效率。

2.3实行宅基地审批与发证登记合一制度

现行宅基地管理制度，是村民先向市、县人民政府申请，经批准取得宅基地，然后在宅基地上建房，建好房屋后再向市、县人民政府申请宅基地使用权登记，将农村宅基地审批行为与登记发证行为分开，特别是国土资源部规定的“三到场”后才登记发证，造成了宅基地使用权登记发证时间长，登记率低，不利于保护宅基地使用权人的合法权益。一个许可，两次申请，繁杂的程序也是宅基地使用权证登记率不高的原因之一。

由于宅基地管理的主要内容是宅基地使用权的取得、变更和灭失是否符合法律，至于在宅基地上的如何建房则不是宅基地管理的内容，其建设房屋也不是土地登记的内容。因此，应当对现行的宅基地审批登记制度进行改革，即村民一次申请，经批准许可宅基地的，即进行宅基地使用权登记，不需要再进行登记申请，使宅基地使用权登记前移，减少重复审批，方便农村村民。

2.4确定宅基地登记生效制度

现行的宅基地登记是一种登记对抗原则，即不登记权利仍然有效，但登记了可以对抗第三人。物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理则没有规定登记是对抗还是生效。为便于宅基地管理，强化宅基地使用权人的权利意识，充分发挥宅基地使用权的权能，宅基地登记也应当按照物权法关于建设用地使用权登记生效原则的规定，确立宅基地登记生效制