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铜仁2013年房地产市场运行分析与展望
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2013年，铜仁市严格贯彻落实国家关于房地产市场的各项调控政策，着力加强对房地产市场的监管和引导，不断完善市场调控体系，使房地产市场总体上保持持续、健康、稳定的发展态势，市场供需基本平衡，没有出现过热、过量现象。全市房地产业呈现出平稳、健康的发展势态，开发投资稳步增长，房源供求基本上保持平衡。由于受国家房地产调控政策的影响，铜仁市二手房成交量变化明显，房屋销售价格涨幅较大。现对铜仁市2013年度房地产开发投资运行情况分析如下。
一市场运行基本情况
截至2013年11月底，全市房地产开发完成投资109.75亿元。其中，住房投资86.19亿元，约占总投资的78.53%；营业用房投资13.78亿元，约占总投资的12.56%；办公用房投资3.93亿元，约占总投资的3.58%；其他用房投资5.85亿元，约占总投资的5.33%。资金来源总额109.75亿元。其中，自有资金38.39亿元，约占34.98%；国内贷款43.83亿元，约占39.94%；收取定金预收款18.77亿元，约占17.10%；其他来源资金8.76亿元，约占7.98%。
全市商品房实际销售面积236.73万平方米。普通商品住宅均价3402元/平方米，营业用房均价15035元/平方米，办公及其他用房均价4585元/平方米。二手房成交面积78.54万平方米。
据统计，截至2013年11月30日，铜仁城区商品住宅共销售148.24万平方米，销售总金额43.46亿元，平均销售单价为2932元/平方米，同比增长8.47%。2013年共销售12630套，其中90平方米以下的1374套，90～140平方米的9916套，大于140平方米的1340套。销售套数增长20.22%，并以90～140平方米为主。这主要是由于川硐教育园区的限价商品房量大使铜仁城区商品房价格低于全市的平均销售价格。
表12013年度房地产投资规模及销售情况
二铜仁市房地产市场特点
（一）房地产项目投资开发规模较大
从房地产开发项目来看，规模开发成为市场主流，正由过去的单体楼盘开发为主转为现代花园小区型的开发为主，并向城市综合体发展转变，注重相应配套设施的建设以及建设优美舒适的生活环境，对开发项目的选址、规划设计更加贴近购房者的需求，使房地产开发逐步走向理性成熟的发展阶段。市场总体评价：运行正常（健康），未造成不良影响。
（二）房地产项目投资开发结构平稳
从全市房地产开发投资结构看，近年来投资住房、营业用房、办公类用房所占比例基本上变动不大。这表明铜仁市房地产市场总体上保持了健康、平稳的发展态势。市场价格、销售数量稳步增长。
（三）国家房地产调控政策的影响
受国家房地产调控政策的影响，商品房成交量增长放缓，二手房成交量增长幅度非常大，刚性需求不明显。
（四）房地产销售情况
受铜仁市在城区较偏位置建设大型物流及商贸城项目的影响，营业性用房销售价格下降幅度较大，但销售量较以往增幅明显，符合铜仁市的实际情况。受双限房、教师周转房、公安系统自建房、保障房的影响，商品房售价增幅较小，在铜仁城区该情况尤为突出。
三存在问题
（一）老项目遗留问题较多
商品房建设项目交房难，大多是由项目前期手续不完善等因素造成的。商品房建设项目出现工期一再推迟、交房不断延期、交房后的《房屋所有权证》难于办理等诸多问题，严重损害了购房人的合法权益，不断引发购房人的网上投诉及上访事件，造成的社会影响不容忽视。经调查发现，目前铜仁市房地产开发经营中存在的主要问题是延期交房和不能办理《房屋所有权证》，并且这些问题都主要出现在2009年以前开发的商品房项目中。造成房地产项目交房难的主要原因为：一是建设用地的土地相关手续不全；二是工程完工后超规划建设不能按期通过工程竣工验收；三是房地产开发企业资金欠缺造成工程延期、拖欠税费。因此，要从进一步加大商品房预售监管力度入手，从源头上预防类似问题的发生。
（二）住宅公共维修金归集率低
物业管理是房地产业监管的另一个重点和难点，是商品房监管的后续工作。住宅公共维修金的归集水平直接影响到物业管理的质量以及住宅小区业主的生活舒适度，是业主生活矛盾的聚集地和爆发点，是影响社会稳定的隐患之一。铜仁市2008年以前开发的房地产项目多数没有收取住宅公共维修金，现在已超过了住宅保修年限，很多小区的公共部位、配套设施急需维修，物管企业因业主不愿出资而无力管理，造成业主不满抱怨、物管委屈顶撞而引发矛盾纠纷。
（三）旧城改造和经适房项目房地产市场的冲击较大
目前铜仁城区的旧城改造项目（含城市棚户区）和经济适用房项目多、规模大、准入条件低。这些大密度、高容积率的项目，区位优势好，还建面积小，开发面积大，规划设
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