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农村房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用

农村房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题

当前经济环境下，农村村民出售农村房屋的现象十分普遍。在审判实践中，农村村民将房屋出售给非本集体经济组织的其他人，买卖合同是否有效？如果认定无效，应该如何处理？这是司法实践中普遍面临的问题。

近年来，随着我国农村经济的发展和农村城市化进程的加快，全国各地农村房地产市场变得异常活跃。在这种情况下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。由于目前我国尚无专门法律规定来规范和解决这类纠纷，因此如何根据现有相关法律、法规和政策对这类纠纷做出正确、规范、统一的裁判，既是当务之急，也是必须的。

一、农村房屋买卖的法律依据

宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让这一权利。

1.《宪法》

《宪法》第十三条规定，公民的合法私有财产不受侵犯。国家依法保护公民的私有财产权和继承权。

2.《民法通则》

《民法通则》第75条规定，公民的个人财产包括合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜以及其他合法财产。

3.《物权法》

《物权法》第30条规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权。《物权法》第64条规定，私人对合法拥有的房屋享有所有权，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。处分形式多种多样，包括买卖、互易、赠与等方式。

综上所述，我们认为农村房屋是农村居民合法的私有财产，农村居民完全可以依法行使房屋所有权，包括处分权。从我国立法精神和法律现状来看，迄今为止，并无禁止农村居民出售自己的农村房屋的法律、法规规定。

现行法律和司法解释也没有禁止农村房屋买卖、转让。

1.《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出售、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。该条规定显示，国家认可农村房屋可以出售，没有立法意图禁止或干涉农村居民行使房屋所有权。因此，农村房屋可以买卖。

2.最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定，村镇公民之间因买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。

3.最高人民法院【1992】民他字第8号批复认为，农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。

可见,最高人民法院原则上是承认村民之间买卖农村房屋效力的.

二．村民买卖农村房屋合同的法律效力的认定标准

从国家立法看,虽然目前我国还没有一部调整农村房屋买卖和土地使用权转让方面的民事法律.但是,农村房屋买卖、转让合同是一种民商事合同关系,当然受《合同法》的调整.同时,基于农村房屋买卖行为的特殊性,其效力还需要结合《民法通则》、《土地管理法》的特殊要求.只有该交易行为同时具备了法律规定的一般性合同有效要件,以及农村房屋转让的特殊有效要件,才能认定该合同有效.

也就是说,具体判断村民买卖农村房屋合同的效力,应当以合同法规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的为有效合同.欠缺有效要件的,或者为无效合同,或者为可变更、可撤销合同,或者为效力未定合同.

三．农村宅基地不能转让与农村房屋转让的关系

农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让这个敏感的法律问题.农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋,对农村集体土地所享有的一种占有、使用的权利,根据《物权法》第一百五十二条:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施.”的规定,它是我国特有的一种用益物权形式.农村宅基地属于农民集体经济组织所有,农民对自己依法获得的宅基地只有使用权,而无处分权.这在我国《土地管理法》第63条就有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的明确规定.由此可见,农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的.这些限制性规定,虽不是针对农村房屋能否出售作出的,但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和“房随地走、房地一体”的规则的认识,使审判实践中不少审判人员将农村宅基地使用权能否转让当成了左右农村房屋买卖合同有效、无效的法宝,并以此作为裁判的依据.但是,我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权却是分开规定的,他们是两种各自独立存在的权利,并无主从之分；而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行.人们之所以有房随地走（或地随房走）、房地一体的说法,是由于受《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及相关学者理论的影响.这其实是对农村房屋买卖的一种误解.因为,房、地同时转让、房地一体原则是我国城市房地产管理法针对“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易”而专门规定的特有原