调查研究：中国城市房地产市场化程度比较.docxVIP

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调查研究

中国城市房地产市场化程度比较

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前面各章节中，我们从几个不同角度探讨了城市经济与当地房地产的相互关系和作用机制。严格地说，这些研究都含有一个共同的前提假定，即我国的城市房地产业是在比较理想的市场机制下运行。实际上，在城市经济与房地产的互动过程之中，以及房地产业的发展过程中，市场体制作为资源调配的基础制度，对房地产市场和城市宏观经济之间的关系有着非常重要的影响。

一研究价值和文献回顾

1.研究价值

市场化的本质特征是产权私有化、决策自由化，继而让市场充分发挥资源配置和调整的功能，同时逐步形成规范、法治的市场秩序。产权和决策权的下放是发挥市场资源配置作用的基础，规范化的个体与政府行为是克服市场缺陷、保障市场良好运行的保证，根本目的就是要确立市场在要素配置、生产组织、收入分配中的基础作用，奖优罚劣，提高效率。房地产市场化，就是要在房地产相关行业内，建立满足市场化要求的相应制度，保证市场主体行为的自由化和规范化，充分享受市场化运作带来的高效率。

改革开放以来，我国在经济建设领域取得了巨大的成就，实现了经济连续20多年的快速增长。这其中，房地产业通过自身启动投资、拉动消费的作用对国民经济的增长做出了很大的贡献，其发展状况对国民经济的稳定和发展的重要作用日益显现。与其他竞争性行业一样，房地产业的发展离不开房地产市场化程度的提高。随着国家经济体制的改革，政府经济色彩的渐渐淡化，我国房地产业的市场化水平有了长足的进步，公平、竞争、有序的市场机制为我国房地产业的发展注入了无限活力。但是，与发达国家相比，当前我国房地产业市场化程度还处于较低水平，行政性力量的渗透还比较深，个体选择和资源配置还不是完全遵循效率优先的原则，违约失信现象仍比较严重，这些都制约着我国房地产业市场化的进一步发展。而房地产业市场化水平进步的停滞，必将对房地产业的健康快速发展，乃至整个国民经济的增长施加负面影响。

我们认为，房地产业的发展首先需要进一步在思想上，特别是在制度上，明晰产权和决策权，给予经济个体更多的自主权和公平机会，确保非公有经济的权利；政府及其他具有行政性权威的机构应该从经济活动的微观领域中退出，不再充当经济活动的直接决策人和主导力量。但是，市场化并不是不要政府，相反，政府通过转变职能，确立服务意识，能够为市场经济的发展提供必要的制度保证。例如市场化要求公平、透明、有效率的市场秩序，这就需要政府加强立法和执法力度，树立法制观念，提倡企业家精神，鼓励和强制信息披露；行政管理公正严格、赏罚分明，将不守规矩的游戏者赶出舞台，保护遵章守纪的企业和个人的合法利益；特别在一些市场失灵或者有关国家安全的领域，政府通过行政或者市场手段进行积极干预还不可或缺。此外，为了降低交易成本，提高交易效率，还要促进各种中介组织的发展，为市场主体提供商品和信息交换的平台。总而言之，我们认为，明确政府职能、推进房地产市场化进程是我国当前改革的重要任务，是解决中国房地产脆弱性和促进房地产快速发展的根本途径。正是基于这样的认识，我们展开对于中国房地产市场化程度的研究，希望通过这项研究对房地产市场化问题加深认识、找出问题、发现规律，也希望该项研究的成果能够对国内房地产市场化的发展有所裨益。

2.文献回顾

国内对于市场化的研究开展得较早，已有很多学者就中国市场化的程度问题进行了研究和测算。卢中原和胡鞍钢在《市场化改革对我国经济运行的影响》（1993）一文中，采用了投资市场化指数、价格市场化指数、生产市场化指数、商业市场化指数四种指数，分别从投资、价格、生产和商业四个角度对我国市场化程度进行测算。虽然这项测算结果只是对我国市场化程度的粗略估计，但它是我国市场化研究的起点，对后续研究的进行和深化有着重要意义。此后又有多位学者从不同角度研究和发展了市场化的理论和测算方法。陈宗胜等完成的项目《中国经济体制市场化进程研究》（1999），从经济体制、产业部门、各个区域三个角度对市场化水平进行了分析，采用了数十个指标，并使用了多种计算方法，对中国的总体市场化程度进行了测算，提出了较为完整的市场化水平测算体系。南开大学曹振良（1999）教授将市场化的测算方法应用于房地产业，是国内最早着眼于房地产业层面上的市场化研究。该项研究初步形成了一套测算方法，又对国内房地产市场化的水平做出判断，但是该项研究也存在理论框架不够系统、数据采集不够深入的缺点，同时其主要是基于国家层面上的研究。在各省市的市场化程度比较方面，樊纲、王小鲁等在《中国分省市场化指数——各地区市场化相对进程报告（2000）》（2001）中采用相对化数据，从政府与市场的关系、非国有经济的强度、产品市场的发育程度、生产要素市场的发育程度、市场中介组织发育及法律制度