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深圳房地产市场现状及展望
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一2016年深圳房地产市场现状
（一）房地产开发投资额连年增长，占固定资产比重持续攀升
从房地产开发投资额看，2005～2007年深圳房地产市场稳步发展，开发投资额平稳运行；2008～2010年受金融危机影响，市场进入小幅调整状态，开发投资额处于低位；自2011年以来开发投资额呈逐年增长态势，2016年累计达1756.52亿元，同比增长31.97%，投资额再创新高（见图1）。
图12005～2016年深圳市房地产开发投资情况
从房地产开发投资额占固定资产投资比重看，深圳自2005年呈逐年下降趋势，2011年起止跌回升，连续六年持续攀升，2016年比重为43.07%（见图1）。
（二）新房价格六年来首超二手房，新房略涨二手房微调岁末皆企稳
1.一线城市各月价格指数深圳上半年领涨，九月后率先回调
从京、沪、穗、深2016年各月新房价格指数走势看，前三季度均保持上涨态势；第四季度，受调控政策影响，京、沪、穗新房价格指数趋于平稳，深则有小幅下跌。整体来看，全年京、沪、穗、深新房价格指数累计涨幅分别为24.24%、25.45%、21.33%、17.52%（见图2）。
图22016年各月京、沪、穗、深新房价格指数走势
图32016年各月京、沪、穗、深二手房价格指数走势
从京、沪、穗、深2016年各月二手房价格指数走势看，全年均稳步上涨。1～8月，深圳领先京、沪、穗；9月开始，北京二手房价格指数迅速攀升，反超深圳。整体来看，全年京、沪、穗、深二手房价格指数累计涨幅分别为29.54%、26.20%、22.01%、12.35%（见图3）。
2.历年新房、二手房均价持续上升，六年来新房首次反超二手房
从深圳历年商品住宅成交均价看，2005～2007年，新房、二手房价格均稳步攀升；2007年房地产市场进行调整，2008年房价小幅回落；2009年开始，政府出台“鼓励合理住房消费”的救市政策，新房、二手房市场迅速回暖；2011年，新房价格小幅回落，二手房均价同比上涨，深圳住宅市场首次出现新房和二手房价格倒挂现象；2012～2015年，新房和二手房价格持续上涨，倒挂依旧；2016年，新房成交均价为53454元/平方米，二手房均价为51628元/平方米，新房成交均价比二手房高3.5%，持续五年的新房和二手房价格倒挂现象被打破（见图4）。
图42005～2016年深圳历年新房、二手房均价
3.各月新建商品住宅均价先升再微调，二手房均价、住宅租金逐月微跌岁末回稳
从2016年新建商品住宅月成交均价走势看，1～6月，新房价格持续攀升，6月豪宅入市，房价大幅上涨，均价达61756元/平方米，创历史新高；7～12月，新房价格波动下行。10月4日“深八条”出台，市场陷入低迷，在第四季度盘整回落，连续三个月环比下跌，12月新房均价跌至54946元/平方米。整体看，全年新房在高价位上呈小幅波动状态，成交均价为53454元/平方米，同比上涨59.92%，涨幅创历史新高。
从各月二手房挂牌均价走势看，1～3月，二手房价持续攀升；从4月开始，受“3·25”和“10·4”调控政策影响，二手房价持续下跌，12月略有回升。全年二手房成交均价为51628元/平方米。
从各月住宅租金走势看，1～3月，住宅租金持续攀升；4月，住宅租金开始回落；5～7月，住宅租金保持平稳；从8月开始，住宅租金持续微跌。全年住宅月租金均价为77元/平方米（见图5）。
图52016年各月新房均价、二手房均价、住宅租金走势
4.各区新房均价上半年略涨下半年趋稳，福田、南山最高，罗湖次之，龙岗低位徘徊
从2016年各区新建商品住宅价格变动看，1～3月，南山房价轻微回落，4月开始，房价持续上涨，9月均价突破98000元/平方米，“10·4”政策出台，山语海等楼盘成交拉低均价，新房价格大幅回落，11月房价再次回升，南山全年均价82185元/平方米；福田1～7月，房价高位波动增长，8月开始，房价小幅回落，11月宝能公馆等高价盘成交，价格激增，达到全年最高105819元/平方米；罗湖全年波动增长，均价64330元/平方米。盐田、宝安、龙岗新房全年均价处于低位，分别为44606元/平方米、47555元/平方米、39557元/平方米（见图6）。
图62016年各区新建商品住宅月度均价走势
总体来说，原关内外[1]新房价格两极分化，南山、福田依然处于高位，罗湖区处于两极之间，福田、南山、罗湖月度均价全年波动较大。
5.各区二手房价基本平稳略有下行，南山、福田居首，罗湖、宝安接近，龙岗垫底
图72016年各区二手住宅月挂牌均价走势
从2016年深圳各区二手住宅价格走势看，南山、福田二手房价处于高位平
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