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广东某银行经营性物业贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范广东某银行（以下简称“本行”）经营性物业贷款业务经营行为，进一步促进本行经营性物业贷款业务的审慎管理与健康发展，依据《中华人民共和国商业银行法》《固定资产贷款管理办法》《广东某银行固定资产贷款管理办法（修订）》等法律法规及本行授信业务相关规定，结合本行实际，特制定本办法。

第二条本办法所称经营性物业贷款，是指本行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。

商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

本办法所称经营性物业，一是指已经产生了物业租金收入；二是物业所有权原则上为借款人，或借款人所属集团因专业运营管理物业需要，成立商业运营管理公司负责经营管理的物业；三是借款人已将物业对外出售，再返租至借款人，借款人不得以此物业向本行申请经营性物业贷款；四是不介入处于免租期的物业。

第三条本办法所称经营性物业资产（以下简称物业），是指通过经营该物业能够获取合法、稳定经营收益的盈利性不动产，包括商场（含商铺、综合商业设施，下同）、写字楼、宾馆酒店等商业物业和工业厂房、仓储设施等工业物业。

本办法所称经营收益，是指借款人出租或运营商业物业、工业物业产生的租金收入、收费收入、运营收入等。

第四条经营性物业贷款管理按照市场化、法治化原则依法合规开展，遵循“优选经营物业范围、审慎评估现金流量、合理确定融资总量、严格执行分期还款、经营收入账户监管”的原则。

第五条经营性物业贷款应纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

第六条符合本办法定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。

第七条经营性物业贷款按照本行反洗钱和反恐怖融资管理办法及相关制度规定和要求办理，遵循“了解客户、了解业务、尽职审查”的原则，开展客户身份识别、风险等级划分、大额交易报送、可疑交易的甄别和报送等反洗钱流程，防控洗钱风险。经调查核实存在洗钱风险的，按照规定的报告路线和报告方法及时、准确地向反洗钱中心报告可疑交易，并停止发放贷款或提前收回已发放贷款。

第八条各分支机构应根据《广东某银行消费者权益保护工作管理办法》相关规定，遵循依法合规、平等自愿、诚实守信的原则，切实承担保护消费者合法权益的主体责任。在业务经营全过程公平、公正和诚信对待消费者，依法维护消费者的合法权益。

第九条本办法适用于本行辖属各机构。

第二章基本要素

第十条适用对象。经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。经营性物业贷款适用于具有合法出租主体资格的经营性物业所有权人或物业所有权人集团的商业运营管理公司。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。

第十一条准入条件。

（一）借款人应同时满足以下条件：

1.办理经营性物业贷款应按照《广东某银行企业信用等级评定管理办法》相关规定对借款人进行客户信用评级，信用等级在A级（含）以上，净资产不低于5000万元。

某.在本行开立结算账户，经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录，不涉及诉讼或涉及的诉讼事项对我行的债权不产生重大不利影响。

3.物业所有权人拥有合法、完整、独立的物业所有权和处置权，物业所有权人拥有合法有效的物业经营权和收益权。

4.物业经营权人为借款人的，物业所有权人出具根据《公司法》及其公司章程规定的有权决策机构同意以其持有的物业抵押为借款人办理授信业务的法律文件。

5.具有专业的商业运营管理团队，优先支持持续经营3年及以上的商业运营管理团队。

6.与本行签订账户监管协议，接受本行对物业经营收益的资金监管。

7.本行要求的其他条件。

（二）物业应同时符合以下基本条件：

1.符合国家产业政策和当地政府整体规划要求。

某.经竣工验收合格，已购建并投入正常运营不得少于3年。

3.房地产权属清晰，不存在权属纠纷或涉及诉讼。

4.经营收益持续、稳定，近3年内经营性净现金流为正，且呈稳定或上升趋势。要求贷款期内物业经营净收入(物业预期经营收入-物业经营必须支出）能完全覆盖贷款本息，经营收益须在本行办理应收账款质押。

5.物业须作为贷款抵押物，并符合本行押品管理制度关于抵押担保的规定，且容易处置变现，市场价值稳定或有上涨趋势。

物业为整幢建筑的，原则上须整体抵押给本行。若该幢建筑已取得有多张产权证，权证分割操作具备合法性和可操作性，在抵押率符合相关规定的条件下，可将部分物业办理抵押。但同时应当满足：其他未在本行