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证券研究报告

房地产

房屋养老金—存量房时代的补丁

华泰研究

2024年8月28日│中国内地动态点评

房屋养老金制度是房地产新模式的关键一环

8月23日，住建部在新闻发布会上提到“研究建立房屋体检、房屋养老金、

房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。”房屋养老金制度

是加强既有房屋安全管理的重要手段之一，亦是房地产新模式的关键一环。

或有助于行业筑底企稳，抑或能给物业企业带来业务机会。重点推荐：1）A

股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发

国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：

绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

房屋养老金制度2022年以来持续推进

房屋三项制度的提法最早或可追溯至2022年。以2022年4月长沙自建房

事故为起点，5月国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，

首提研究建立房屋体检制度、房屋“养老金”制度、房屋质量保险制度。2023

年3月，住建部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通

知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、

房屋养老金和房屋质量保险试点。2023年11月，住建部指出要建立房屋从

开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、

销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。此次三项制度提

法是过去几年一以贯之的内容，目前上海等22个城市正在陆续推进试点。

试点重点任务是建立公共账户，不增加个人负担为原则

8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人明确房屋养老金由个人账户和

公共账户两部分组成。个人账户是业主交存的住宅专项维修资金。公共账户

由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。个人账户资金

专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公

共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，或意味着大部分房屋不需要个

人支付房屋养老金，但需要关注部分年代较为久远的住宅是否需要个人补缴

相关资金，如2023年宁波提出对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予

财政补贴（按新建项目的60%交，剩下的40%为政府补贴）。

试点城市针对房屋保险已多有探索

目前全国试点尝试较多的是房屋保险。在2015年没有提及三项制度时，宁

波镇海区就由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，利用现代保险参

与危旧住宅房屋使用安全管理。2016年泰州创设“房屋维修保险”，市物业

管理中心设立统筹账户，资金由政府筹资、企业保费、业主保费等共同组成，

统筹用于所有参保房屋的维修支出。2022年，济宁市邹城市与微山县分别

投入财政资金320/200万元为全县自建房购买房屋质量综合保险。此外，株

洲与沧州探索使用维修资金增值收益建立统筹账户，采取“公示无异议”的

方式购买电梯保险等。广州亦鼓励业主委员会、物管委员会积极筹措资金为

本小区房屋购买保险，并明确在2025年末总结经验，在全市范围稳步推广。

以公共账户为代表的三项制度还有待推进

目前公共账户还处于探索阶段，资金来源可能由地方政府通过财政、土地出

让金、住房公积金收益等方式筹集。今年1月烟台发布《关于加强城市住宅

全生命周期管理工作的意见》，通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建

设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公

共部位维修补贴等。8月上海也提出将探索实施三项制度，其中房屋养老金

制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付，今年先

行在浦东等区开展试点，在试点基础上明年全市推开。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

图表1：各地政府探索房屋三项制度的尝试

城市事件

宁波（镇海区）宁波在镇海区试点城镇住房综合保险服务，由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，启动房屋安全动态监测模式，开创了利用现代保险制度参

与危旧住宅房屋使用安全管理的先河。

泰州在全国首创“住宅专项维修资金续筹模式”，由市级住宅维修资金管理机构设立统筹账户，通过“政府支持引导、企业应保尽保、业主自愿参保”的

形式，保障所有参保房屋的维修支出。

株洲、沧州推行住宅专项维修资金购买电梯保险制度改革，使用维