浅谈成本控制管理在房产开发建设中的作用.docxVIP

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浅谈成本控制管理在房产开发建设中的作用

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摘要:本人结合自己多年的房地产开发建设管理工作经验，就成本控制和管理在房地产开发建设中的作用做了一些阐述和介绍。

关键词:房地产；成本控制；管理；作用

1前言

“安全控制、质量控制、进度控制、投资控制”是工程建设四大控制重点和要点，尤其在竞争日渐激烈的商品房开发和销售领域，成本控制和精细化管理对项目的销售定价和利润具有直接的影响。

2成本控制与管理在拍地阶段的作用

每一块土地上市均需要经过招拍挂程序，招拍挂是一轮非常残酷的竞争，有的地块甚至几百轮方能摘得，堪称“你死我活”。参与招拍挂的各企业或个人在事前会充分调研地块周边市场环境，做出详细经济测算，以便在拍地时决策。调研成果涉及到周边的房价情况、商业配套情况、生活配套情况、交通出行情况以及本地建材价格情况、劳务用工成本情况、造价定额水平等等。

经济测算成果里的成本测算直接关联到项目的利润多少，关联到拍地价格水平。经济测算里的成本严格来说是目标成本，即一旦拍地后拟控制的成本目标。目标成本不是拍脑袋决定的空穴来风的数据，一般而言是通过整理和分析前期数据，结合新项目的品质等特征而总结得到科学数据，前期数据既可结合本企业的历史数据进行分析，亦可横向借鉴同类企业的总结性数据进行分析和提炼。

既定目标成本是否科学可行，直接决定后期开发的利润。目标成本过高一般有两种结果，第一种结果就是后期开发建设过程中各链条上的管理者压力偏小甚至没有压力，导致管理懈怠甚至不作为；第二种结果就是项目利润受损。而目标成本过低的两种结果则是，第一种结果后续开发建设过程中各链条各环节会想方设法降低品质，有的项目负责人甚至暗示设计和施工人员违规偷工减料，会带来一系列不良后果，尤其像我们国企类的项目引发的不良舆情和带来的负面社会影响，其后果更加可怕。

3成本控制与管理在设计阶段的作用

方案设计成果和施工图设计成果的质量高低对项目成本的影响程度非常之大，一般而言可高达70%。说得通俗一点，施工图的质量好坏就类似于先天性基因的好坏，后期只能对一些可塑性的地方进行弥补，根本改不了大的框架，就类似于亚洲人平均身高很难超过欧洲人一般。

房地产开发公司与设计单位签署设计合同时，建议采用合理的限额指标来约束设计人员的行为，避免无效设计和超标设计。

设计人员能力水平不够或责任心不强往往会设计出超标成果。我曾经看到过一个私营饭店老板委托设计的带地下室的3层酒楼施工图，其地下室墙体的竖向配筋φ20@150，远大于常规高层地下室的承重剪力墙竖向配筋，严重超标设计。又譬如有的设计人员将基础混凝土垫层厚度设计200mm厚，属于典型的超标设计，基础垫层主要作用是为基础钢筋模板混凝土施工创造隔离层和创造工作面为主，常规设计厚度100～150mm即可。如果建设单位没有人把关和管理的话，类似的超标设计现象还是很多的。

无效设计在现实中也是普遍存在的现象。譬如如果需要在混凝土硬基上做防水层，有的设计人员会在混凝土硬基上设计一道水泥砂浆找平层，有的设计人员就是直接混凝土硬基原浆找平压光。原浆找平压光既能节约工序时间，又能节约造价，同时还能提高施工质量，可谓“一石三鸟”，而增加找平层既浪费了时间，又增加了成本，其施工质量也没有混凝土硬基原浆找平压光好。

限额设计主要是合理控制钢筋和混凝土的含量指标，包括机动车车位所分摊的地下室面积指标。举例，钢筋混凝土梁的箍筋在梁身的不同部位其作用和要求也不一样，其规格型号和间距也应有所区别，有些部位只需要构造箍筋而已，精细化计算的设计图纸会有箍筋间距@170@130等等非整数，但纵观目前大部分设计图纸，基本都是机械套用设计软件，其箍筋间距一般都是@100@150@200等整数。再比如地库顶板覆土后其上面一般是绿化和道路，各区域的使用荷载有所差别，尤其是消防道路荷载远高于一般道路和绿化荷载（较高堆坡除外），设计人员应区别对待，精细化计算不同区域结构荷载，不能一概而论笼统对待。绿化堆坡较高区域甚至可以考虑轻质材料衬填后覆土绿化，以降低结构荷载。

在满足规划和使用要求的前提下如何优化和节约地下空间，对项目开发成本的影响也是很大的。

4成本控制与管理在招投标阶段的作用

招投标是造价管控的重要环节。做好建筑招投标阶段的造价管理是一项复杂的系统工程，只有在招投标活动的拟标、开标、定标的各个阶段采用科学的计价控制方法和切合实际的计价依据，合理确定工程量清单和招标控制价，才能获得较好的招标成果。

招标文件的编制最好由具备技术和造价双重资质的复合型的专业人员撰写，招标文件涉及到的所有计价和索赔类的条款务必字字斟酌，工程量清单须全面准确，清单的子目特征务必描述全面具体，相关技术和验收标准等要求均需在特