北京房地产租赁市场分析.docx

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2007～2008年北京房地产租赁市场分析

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一政策分析

2007年，北京市先后出台有关房地产租赁市场政策4项。1月31日，北京市地税局发出《关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》，规定税务机关或代征人在按照5%综合征收率征收或代征个人出租房屋税款时，个人所得税按0.5%的征收率计征，其他地方按照4.5%的征收率计征，并向纳税人填开房产税和个人所得税的完税证明。代征人应专户存储代征的税款，严禁挪用。

2007年2月10日，北京市人民政府以第194号文发布《北京市房屋租赁管理若干规定》（以下简称为《规定》），明确规定，北京市将实行房屋登记制度，出租人出租房屋的收入应依法纳税。与2006年12月20日出台的《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》相比，2007年最终出台的《规定》中，将之前的征求意见稿中备受关注的“住宅禁商”、“禁止二房东”、“禁止押一付三”等条款进行删除。

2007年3月15日，北京市建设委员会针对房屋买卖租赁活动发布风险提示：一是在购买新建开发项目的商品房时，可登陆北京市房地产交易网（以下简称交易管理网）查询预售、现售项目的情况和房屋的销售信息，不要购买无预售许可证和房屋所有权证项目的房屋；二是要仔细阅读并使用北京市建设委员会、工商行政管理局等政府部门或行业协会编制的合同示范文本；三是要注意合同示范文本选择性、补充性条款的签订；四是不要轻信口头宣传和承诺，对开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，如果不写进合同中，会造成购房人维权困难；五是房屋租赁当事人尽量选择由房地产经纪机构提供居间服务，避免租赁双方产生纠纷；六是当产生纠纷时，可通过投诉、协商、仲裁或起诉的方式进行解决。

2007年4月10日，北京市房地产中介行业协会发出《关于房屋租赁代理业务管理工作有关问题的通知》：第一，根据市建设委员会职能部门工作的调整，将房屋租赁代理业务管理工作委托北京房地产中介行业协会（以下简称“中介协会”）负责。第二，新申请从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，应符合以下条件：①注册资本不低于100万元；②从业年限不低于3年（以资质备案时间为准）；③有健全的房地产经纪业务管理、财务管理等制度；④经营行为规范、无不良行为被记入房地产经纪信用档案系统；⑤交纳租赁代理60万元保证金。

2007年北京市房地产租赁政策的特点如下：一是涉及范围广。为了促进租赁市场的健康发展，加强对租赁市场参与各方的规范和监督。如提高经纪公司租赁代理业务入市门槛，对消费者提供租赁风险提示，对出租房屋登记、纳税等方面作出明确规定，旨在营造透明、安全的交易环境。二是调控力度较大。政策规定，租赁房屋需登记，出租收入应依法纳税，加大处罚力度，如房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书人员从事房屋租赁经纪活动的，或者违反上述规定从事房屋租赁活动的，处5000元以上3万元以下罚款。

北京市对房屋租赁采取登记制度，要求业主对实际居住人员姓名、身份证件种类和号码、户籍及租金、租赁期限等逐一进行登记备案，明确要求出租人出租房屋收入依法纳税，对于规范租赁市场，杜绝偷税、漏税将发挥重要作用。同时执行租赁政策对监管部门也提出了更高的要求。北京二手房屋产权属性复杂，租赁市场变化快，租赁房源统计本有一定难度，加之消费者从自身利益角度出发，配合积极性不高，政策执行困难，对政府监管部门提出更高要求。

2007年，北京市从规范经纪公司操作和增强消费者租房安全意识入手，促进房地产租赁市场健康发展。2008年奥运会召开，有许多境外人士在京租房，租赁市场将有一个小的高潮。虽有《北京市房屋租赁管理若干规定》自2008年1月1日执行，但如何细化管理，还需要相关部门进一步加大监管力度，重点落实，更好地为奥运服务。

二市场分析

（一）市场成交量

2007年京城各项相关设施，如轨道交通、场馆等陆续竣工和试运行，生活配套和环境也发生很大变化，吸引了更多的外地和外籍人口到北京工作和生活。北京市统计局公布的数据显示，2007年底，北京市流动人口已达到540万人，比2006年底的329.8万人上升了63.7%。外来人口的大量涌入繁荣了北京租赁市场。据北京中原三级市场部研究中心数据，2007年北京中高档租赁市场成交量同比上涨27%。从2007年各月环比（见图1）来看，全市租赁成交量环比上涨的月份为3月、5月、6月和10月，成交量主要受春节假期和学生集中租房等因素的影响。

图12007年北京中高档商品房月度租赁成交量环比走势

第一，3月正是大量返乡人员重返北京的集中月份，租赁市场在经历了2月的冷淡过后骤然升温，形成了年度最冷和最热的两大波峰波谷月。

第二，5～7月是应届大学毕业生租房以及为孩子升学就近租房的高峰期，受到需