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浅析商品房买卖中失信问题的规范

诚实信用原则要求一切民事主体在市场活动中都必须恪守诺言、讲究信用、诚实不欺，在不损害他人利益、社会利益、国家利益的前提下，谋求自己的利益。但在现实的商品房交易中，违反法律规范和道德规范为特征的诚实信用原则的现象大量发生，严重侵害了购房者的合权法益。因此，必须对商品房买卖中的失信问题加以规制。

一、商品房买卖中的失信问题

商品房买卖不同于一般的动产和不动产的买卖，它具有以下几个特征：

1、商品房买卖分为商品房预售和现楼买卖，而商品房预售在签售楼合同时，房屋尚未建好，是一种期待权的交易。这种期待权能否实现，具有很多不可预见性，购房者甚至无法知道所购楼房能否建成及开发商会不会将同一套房屋卖给第三人。在这个过程中，诚实信用是保障权利实现的基础，很难想象，一个有欺诈意图的开发商会如期地将约定的楼房交付购房者。

2、在楼房建好前，购房者无法详细了解所购房屋的情况，如结构、朝向、实际面积、配套设施、周围环境等等，完全依赖于售楼者的售楼广告和售楼书的介绍，而售楼者能否如实介绍，则只能靠诚实信用了。实践表明，售楼者为了吸引顾客，往往利用虚假广告和夸大含糊之词。

3、由于商品房开发销售须办理大量行政手续，如取得土地使用权证、开工证、竣工验收证、房屋产权证等等，所以，能否如期交付房屋并办理产权证书，商品房开发商并不能完全控制，但合同又必须说明确定的交房日期，开发商只能硬着头皮签了再说，这种情况可称为“被动欺诈”。

4、对于商品房质量，一般的购房者无法判断，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表露出来，在交房时，也只能完全依赖开发商的诚实信用了。

从商品房买卖的以上特征可以看出，相对于其他的动产和不动产的买卖而言，商品房的买卖更加依赖诚实信用原则，司法实践表明，大部分的商品房买卖合同纠纷都是因为开发商违背诚实信用原则而引起的。

商品房买卖中的失信问题主要有以下几个方面：

1、虚假宣传广告销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前，90％以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。商品房经营者在广告宣传中常利用种种诱人的条件吸引消费者，发布不真实的信息，误导消费者。广告中承诺的地理位置、房屋质量、装修标准、交房日期、物业管理等内容与交付房屋的实际情况不一致。例如，“全优工程”仅为合格工程；“高级装修标准”却电视、电话未接通，配套设施不到位；“花园住宅”见不到花草；“进口电梯”变为国产电梯；“封闭式安静小区”变为商居混杂的闹区；“全方位海景”却根本看不到海；或住宅附近规划了垃圾场和医院而不标出来等等。

2、定金陷阱

商品房买卖中定金的设定方式主要有两种：一种是商品房买受人看中了某一套商品房后，先交一定数额的定金，由出卖人出具收据，注明定金及商品房的主要情况(往往包括房号、面积、价格等，但有的出卖人是省略这部分内容的)过一定时间后买受人再与出卖人订立正式的商品房买卖合同(称立约定金)；另一种方式则是在双方订立了正式的商品房买卖合同后，再交付一定数额的定金(称履约定金)。这两种定金一般都是由买受人向出卖人交付，两者的区别在于定金的约定与交付是在商品房买卖合同订立前还是订立后。对于履约定金的效力，《担保法》和《合同法》都有明确规定，争议较少。对于立约定金的效力，学者有不同的见解，但最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对此作了明确规定，该解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。”即允许当事人作出立约定金的约定。

当事人作出立约定金的约定，应当明确约定将来商品房买卖合同的主要内容。如果当事人没有约定商品房买卖合同的主要内容，订立合同时又无法对合同内容达成一致，则立约定金仍然无法发生法律效力。当事人最好在交付定金时明确规定合同的主要内容，如房号、价格、面积、交付方式和时间、使用的商品房买卖合同文本等。当然，有时也可以以其他方式证明当事人对合同的主要内容已经达成一致。在实践中，商品房开发商往往在收取定金时故意不写明合同的主要内容，将来签订商品房买卖合同时，又单方面增加购房者不愿意接受的条款，然后以购房者拒绝订立合同为由，没收定金。

3、超期交楼和办理房屋产权证书

工程拖期，不按合同交付房屋，甚至一房多卖。购房者取得所购房屋，往往比合同约定晚一两年，甚至更长。有的经营者在没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》的情况下，违章