中小城市老城区城市更新改造规划方法初探.docx

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中小城市老城区城市更新改造规划方法初探

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王鹏程

【摘要】以岳西县前进南路两侧老城区更新改造规划为例，从更新改造的现实困境、规划过程中的公众参与、城市空间品质的提升等角度出发探讨城市更新改造规划的方法策略，以期完善老城区城市建设的相关理论。

【关键词】老城区;更新改造;建设开发;岳西县

1、引言

城市更新改造是城市发展到一定阶段面临的重要课题：大量的城市老旧建筑由于年久失修存在安全隐患，拥挤的街区环境难以承载居民日益增长的物质文化需求，滞后的基础设施无法支撑日趋复杂的社会活动，失衡的功能结构限制了城市空间体系的进一步提升。中小城市由于在历史上发展的内生动力不足，老城区的城市空间往往依托城市重要的交通性基础设施集中建设，客观上使得老城区在相当长的时间内承担了城市功能中心的作用。由于早期缺乏长远的建设规划，老城区见缝插针式的布局、功能混合型的空间、高密度的建筑开发十分普遍。

2、中小城市老城区更新改造面临的困境

2.1涉及的利益主體众多

早期因为城市建设的规模较小、建设主体单一，集资房、宿舍楼、厂房、办公楼等独立楼宇的开发占地小、密度高，城市功能空间被切割得较为零碎，造成了老城区在单位面积用地内涉及到的利益主体数量上远超因城市拓展而新增的建设用地。如岳西县前进南路两侧老城区9.92公顷的用地内集中了55个产权地块、644户住户，平均每一个产权地块面积1800㎡、涉及了11.7个住户。这些利益主体所对应的建筑空间建设质量差距大，并且空间分布上呈现犬牙交错的特征，使得城市更新改造工作牵一发而动全身。同时，随着城市居民的市民意识的日渐觉醒，城市居民主动参与到规划建设中的诉求也越来越普遍。

2.2开发建设的物业类型单一

老城区往往在城市空间的规划组织上承担了城市中心的功能，功能空间利用的主要发展方向为商业、商务、居住和公共设施。而由于中小城市发展能级较低，商业、商务等类型的物业需求量有限，市场经济环境下开发主体倾向于利润更高、风险更小的居住类型的物业开发。商业、商务等经营型的物业开发经常面临着招商难、更新工作推动慢的问题。模式化的居住楼盘和大型商场的开发对老城空间的多样性带来了难以修复的不利影响，承载居民乡土记忆的老城空间日益被现代化的楼宇空间所压缩，老城区特色化缺失在没有针对性的和地域化的建筑环境设计中日益凸显。

2.3政策规范的制约

从维护公众利益、营造风貌环境、规范城市建设等诸多角度出发，各级政府制定了一系列的政策规范，限制了城市各项用地的建设开发强度。在老城区存在大量现状建设的情况下，地方政府在更新改造中不得不慎重考虑拆补平衡的问题。而严格的高度强度限制使得地方政府在老城更新改造的经济活动中几乎无利可图，持续的资金投入和漫长的建设周期迫使地方政府在更新改造上经常心有余而力不足。如安徽省各地级市执行的《控制性详细规划通则》中规定了居住用地容积率上限为2.5、商业服务业设施用地容积率上限为5.0，商住混合用地容积率上限为4.0。2016年，安徽省人民政府办公厅《关于加强城乡规划管理意见任务分解的通知》中明确“原则上特大城市、大城市容积率不得超过2.5，中等城市容积率不得超过2.2，小城市容积率不得超过2.0”。在涉及到传统风貌和历史文物保护的老城区，更加严格的高度、强度限制和专门制定风貌管控要求进一步推高了老城区更新改造的成本代价。

3、岳西县前进南路两侧老城区更新改造

3.1岳西县区位和前进南路两侧城市更新改造范围

岳西县是皖西革命老区，是大别山区唯一的全境位于山区的县级行政单位。岳西县是国家生态文明建设示范县，是全国“两山”实践创新基地。岳西县域内岳西县域范围内旅游景点众多，全域旅游发展态势良好。《岳西县城总体规划（2012-2030年）》中对岳西县的功能定位为“国内知名的休闲养生度假圣地、面向长三角辐射中西部的优质原生态农产品基地、全省低碳化可持续发展示范区、皖江城市带生态型产业集聚区。”2019年，岳西县域常住人口约34万人，县城常住人口约9万人。前进南路两侧老城区位于衙前河北岸，是岳西县城老城组团的中心，集中了计划经济时期的大量的公共设施和商业设施。

3.2前进南路两侧老城区更新改造的背景

3.2.1老城汽车站迁移带来城市空间结构性调整

2016年，岳西县新汽车客运站建成并投入使用，老城汽车站的交通枢纽功能转移至县城西部济广高速出口西北一侧的新汽车客运站。老城范围内原先依托客运站发展起来的商业业态逐渐失去了原有的活力，老城目前的空间形态和功能业态已不能适应新形势下城市空间结构性调整带来的功能转变。

3.2.2老城基础设施建设滞后难以满足日益增长的城市功能需求

随着县城周边城市空间的扩张、城市汽车保有量的增长以及县城居民对环境建设要求的提升，老城现有的基础设施已越来越难以支撑日益复杂的城市社会