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房地产项目开发课程讲义2009年8月

目录第一部分前言第二部分市场研究与项目思考一、宏观环境分析二、金融环境分析三、房地产项目分析第三部分房地产项目开发流程一、土地的获取二、项目的市场定位与经济分析三、规划设计的组织四、项目的政府报批五、工程的组织实施六、营销七、后期的交房与物业管理八、项目运作环节中的管理问题

前言一、房地产开发定义房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要组成部分，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

二、房地产开发包含的主要内容房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

三、房地产开发的基本原则及要求（一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（二）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。（三）依法取得的土地使用权的，可以依照有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。

针对房地产开发的特点，房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。因此，房地产前期应从经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、展规划和政策研究、区域市场调查与分析、典型性调查与研究、未来地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、功能配套的确定和研究等几方面内容进行综合评价。以下将从几个重点开始研究：

第一部分市场研究与项目思考

一、宏观环境分析1、房地产问题：1/3是宏观经济问题，1/3是金融环境问题，1/3是房地产项目问题。2、宏观经济（20几年来国家宏观经济走势）。a.1984年（总需求膨胀）；1985年第一次宏观调（压缩投资需求，压缩消费需求）政策：紧缩的货币政策、财政政策；结果：发展速度；1986年底放弃，总需求继续膨胀，通货膨胀；1988年，第二次宏观调控，方法同1985年，结果速度；到1993年通货膨胀到2位数，1993年再次宏观调控（老办法），结果中国经济软着陆（原因不明）耗时10年。到1995年，总量平衡（供给=需求）

b.1996年3月份，总需求不足。由于10年的总需求膨胀，政府三次调控才得以控制。政府害怕了，没敢动。到1998年3月，意识到总需求严重不足，开始第二轮的宏观调控、全面启动总需求。扩张性的财政政策。（政府加大投资、三峡水库、扩大基本建设规模等等）。积极的货币政策（央行8次降息启动总需求）1999年6月总需求拉起来，7月18日中央经济工作会议继续确定积极的财政和货币政策。

建高速南水北调退耕还林西部大开发振兴东北老工业基地西气东输表现扩大出口（出口退税力度大）7天长假（1个）

到2003年，总需求不足问题基本得到缓解，历时8年。降息8次。8大领域扩大性的投资。到2003年5月18日，政府意识到局部领域总需求膨胀。比如房地产（原因：中央和地方政府追求GDP速度。扩大城市化进程，过度出卖土地资源。过度使用矿产资源。导致三农问题冲突加剧。煤、电、油、运、钢铁紧张）

投资增加过快投资品价格上涨过快（钢材（50%速度）表现为71.5%原材、水泥、汽车房屋）投资品生产部门的规模扩大速度太快（房地产、矿产、汽车煤电、油、运全面紧张）

2004年启动新一轮的宏观调控。紧缩的货币政策（银行、基金、外汇）紧缩的财政政策（控制基本建设规模）慎重国际政策贸易政策（取消大部分商品的出口退税，加征紧缺资源的出口关税）外汇政策（在金融环境问题中讨论）。

宏观经济的